Vérifier la solvabilité du locataire et éviter la discrimination
Choisir un locataire doit se faire dans le respect de certaines règles. L’objectif est de déterminer la capacité locative du candidat sans discrimination.
Qu’entend-on par locataire solvable ?
Lorsque vous souhaitez mettre votre bien en location, il est d’usage de vous renseigner sur votre futur locataire. En particulier, il est normal et légitime en tant que bailleur de s’intéresser à la solvabilité du futur occupant de votre bien.
Pour vérifier cette solvabilité, vous pouvez vous baser sur deux éléments factuels : le ratio de solvabilité et la capacité locative des candidats à la location.
Le ratio de solvabilité
Le ratio de solvabilité, également appelé taux d’effort, permet d’évaluer si le candidat locataire dispose encore de moyens suffisants pour vivre, une fois le loyer payé. Ce taux est obtenu par le montant du loyer et des charges divisé par les revenus mensuels nets. Les éventuelles primes et compléments exceptionnels non récurrents ne sont pas pris en compte dans le calcul.
Concrètement, on accepte qu’un locataire alloue 30 à 35 % de ses revenus au paiement de son bien. Au-delà d’un taux d’effort de 35 %, le bailleur doit se montrer vigilant.
La capacité locative
Le calcul de la capacité locative est une autre façon de vérifier la solvabilité d’un locataire. Ici aussi, il s’agit de vérifier si le locataire a la capacité de payer son loyer sans mettre l’ensemble de son budget en danger.
Pour connaître la capacité locative mensuelle d’un locataire, il suffit de multiplier ses revenus mensuels nets par 0,33 (soit un taux de 33%). Plus la capacité locative est élevée, moins les risques pris par le bailleur sont importants.
Les informations à demander pour vérifier la solvabilité
Le propriétaire peut demander différentes informations financières. Par exemple, des pièces justificatives telles que les dernières fiches de salaire ou une déclaration de revenus pour connaître les revenus mensuels du candidat.
Attention, toutefois, de ne pas aller trop loin dans l’analyse du dossier. En effet, certains documents ne peuvent être demandés pour éviter toute discrimination. Par exemple, si un propriétaire peut demander des extraits de compte en banque pour attester de revenus, il n’est pas autorisé à se renseigner sur l’origine des fonds.
Pour un salarié, il est fréquent de demander les trois dernières fiches de salaire du candidat-locataire. Pour un indépendant, on peut s’appuyer sur l’avertissement-extrait de rôle. Ces documents sont le plus souvent gage d’un revenu régulier et d’une situation stable.
Choisir son locataire sans discrimination
Dans la Région bruxelloise, le code du logement bruxellois est très explicite sur la volonté des autorités à éviter toute forme de discrimination. Le code reprend une liste des informations jugées nécessaires à la conclusion d’un bail locatif.
- Le nom et le prénom du ou des candidats-preneurs
- Un moyen de communication avec le candidat-preneur
- Tout document permettant d’attester l’identité du preneur et sa capacité de contracter
- Le nombre de personnes qui composent le ménage
- Le montant des ressources financières dont dispose le preneur ou son estimation.
Seuls les informations et documents figurant dans cette liste peuvent être demandés. L’objectif est d’éviter au candidat-locataire d’être victime de discrimination à toutes les étapes de la location d’un bien. En cas de non-respect de la règle, le propriétaire s’expose à des sanctions financières qui peuvent osciller entre 1 000 et 50 000 euros.
Choisir un locataire en évitant les risques liés à la solvabilité ou à la discrimination exige du temps et de l’attention. Déléguer cette tâche à des professionnels vous offre la tranquillité d’esprit. Nous vous invitons à prendre contact avec nos équipes pour en discuter.