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Comment se passe la fin de bail locatif ?

De l’intention de mettre un terme à la location au décompte de charges, découvrez ci-dessous toutes les bonnes pratiques à connaître en fin de location.

Les différents moments propices à la résiliation du contrat de bail

Le contrat de bail que vous aviez conclu avec votre locataire arrive à terme ? Ou vous souhaitez tout simplement mettre fin à la relation ? Locataires et propriétaires peuvent résilier le contrat de bail à différents moments.

En cas de résiliation, il faudra remettre un préavis. Cette obligation a pour objectif de permettre au bailleur ainsi qu’au locataire de prendre leurs dispositions suffisamment tôt.

À l’expiration du bail

Pour mettre fin au contrat de bail à son expiration, le locataire et le propriétaire doivent remettre un préavis de rupture de bail à l’autre partie. Attention, une fois passé le délai d’expiration, le bail est reconduit pour une nouvelle période.

  • Bail de 3 ans
    Dans le cas d’un bail de courte durée (maximum 3 ans) : un préavis de 3 mois est obligatoire, tant pour le propriétaire que pour le locataire.
  • Bail de 9 ans
    Le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois.
    Le locataire a un préavis de 3 mois.

En cours de bail

Pour rompre le contrat de bail avant son expiration, des conditions de préavis, de délais et d’indemnité sont prévues et varient en fonction de qui rompt le bail.
Le bail étant une matière régionalisée depuis 2017, les conditions peuvent varier d’une région à l’autre. Le site Internet de notaire.be détaille ces conditions dans une infofiche récapitulative très complète.

Résiliation anticipée

Si le contrat de bail n’a pas été enregistré par le propriétaire dans les deux mois, le locataire peut le résilier, sans préavis ni indemnité.

Toutefois, cette option doit être nuancée en Wallonie et à Bruxelles, puisqu’elle ne peut être appliquée que dans deux cas :

  1. Le propriétaire a été mis en demeure d’enregistrer le bail par lettre recommandée.
  2. Le propriétaire a négligé d’enregistrer le contrat de bail dans le mois qui suit la mise en demeure.

La notification de fin de bail

La loi n’impose pas de formes particulières pour le congé. Il suffit que le bailleur ou le locataire ait manifesté son intention de mettre fin au bail à son échéance. Il est néanmoins conseillé de notifier son préavis par écrit soit par lettre recommandée soit par exploit d’huissier.

Quelques jours de retard peuvent engendrer une reconduction tacite automatique du bail. Il s’agit d’une matière complexe qui demande souvent l’accompagnement de professionnels pour éviter de mauvaises surprises.

L’état des lieux de sortie

Après le déménagement du locataire, il est recommandé aux deux parties de faire dresser un état des lieux de sortie. L’objectif est de vérifier que le locataire remet le bien loué dans l’état dans lequel il l’a reçu, à l’exception de l’usure locative normale.

L’état des lieux de sortie peut être établi par un seul expert (les honoraires sont partagés entre les parties) ou conjointement par le locataire et le bailleur.

Plus que de simples observations ou des photos, ce document décrit l’état du logement loué avec précision et de manière exhaustive. Il doit être daté et signé par les deux parties.

Prise en charge des dégâts

L’état des lieux de sortie sera comparé avec l’état des lieux d’entrée afin de vérifier si des dégâts ont été causés au logement, pendant la durée de la location.

Si le locataire a causé des dégâts lors de l’occupation du bien, il devra faire le nécessaire pour remettre le bien en l’état. Deux options sont possibles pour procéder à cette remise en état. Soit le locataire effectue les réparations en prenant le coût à sa charge. Soit le propriétaire prélève le montant des réparations sur la garantie locative.

Néanmoins, si les dégradations sont causées par la vétusté du logement, par l’usure locative normale ou encore, la force majeure, les réparations associées ne pourront pas
être à charge du locataire.

Le décompte des charges

Le décompte de charges à réaliser à la sortie couvre la somme des provisions moins les charges réelles jusqu’à la sortie. L’article 1728quater du Code civil prévoit qu’à la demande écrite du locataire par une lettre recommandée, le bailleur rembourse l’excédent de provisions perçues.

La gestion des charges locatives est d’ailleurs un point d’attention pour tout propriétaire. L’estimation précise et la répartition entre locataire et propriétaire doivent faire l’objet d’un suivi régulier.

Lorsque le bail arrive à terme ou qu’il est interrompu, rien ne doit être laissé au hasard. Contigo accompagne et élabore des procédures claires pour accompagner les propriétaires tout au long de la durée du contrat de bail.

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Mettre son bien en location : quelles sont vos obligations ?

La mise en location d’un bien est soumise à différentes obligations. Les respecter facilite la collaboration et la bonne entente entre les parties. Nous avons établi la liste des principales obligations d’un propriétaire vis-à-vis de son locataire.  

La base des obligations du propriétaire envers son locataire

On l’oublie souvent mais le locataire n’est pas le seul à devoir respecter des obligations. En tant que propriétaire bailleur, vous êtes également soumis à certaines obligations.

La définition de ces obligations est une compétence régionale. En conséquence, elles peuvent donc varier en fonction de la région où est situé le bien.
Quelques grands principes restent toutefois de mise, quelle que soit la région. Le locataire peut ainsi exiger le respect des obligations décrites ci-dessous en toutes circonstances.

Fournir un logement décent au locataire

Pendant la durée de la location, le propriétaire est tenu de maintenir le bien dans un état décent. Cette obligation implique que le bien ne comporte pas de risques pour le locataire, que ce soit pour sa sécurité, son intégrité physique ou sa santé.

Le propriétaire assume donc la responsabilité des entretiens et réparations importantes.

Assurer une jouissance paisible

Le propriétaire donne au locataire la jouissance de son bien. Le propriétaire ne peut pas perturber cette jouissance paisible par ses propres actions. 

Les travaux dans le bien ou l’immeuble, l’insalubrité des parties communes, les pannes d’ascenseurs ou les coupures d’eau et d’électricité sont quelques exemples parmi d’autres de nuisances susceptibles d’entraver la jouissance paisible du bien. 

Transmettre tous les documents et toutes les informations nécessaires

Le propriétaire doit mettre à disposition du locataire un bail ainsi qu’un descriptif des charges à payer par le locataire. Le PEB reste un document obligatoire pour toute transaction immobilière. Quant à l’état des lieux, il est dans l’intérêt du propriétaire de le prévoir. 

Enregistrer le contrat de bail

L’enregistrement du contrat de bail est une formalité obligatoire, imposée par le code des droits d’enregistrement. Cet enregistrement est gratuit à et doit avoir lieu dans les deux mois qui suivent la signature du contrat de bail. 

Les travaux qui incombent au propriétaire 

D’après l’article 1720 du Code civil, le bailleur a l’obligation de réaliser pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires. Cependant, le bailleur ne peut imposer ces travaux et doit obtenir l’accord préalable du locataire. 

La seule exception concerne les réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail (article 1724 du Code civil). Dans ce seul cas, le bailleur peut imposer des travaux au locataire, quels que soient les dommages pour ce dernier. 

À Bruxelles, le service logement bruxellois prévoit de manière claire à qui incombent les différentes réparations. En résumé, le propriétaire doit effectuer les réparations nécessaires à une utilisation normale du bien loué.

Le droit de visite octroyé au propriétaire

Si le propriétaire a des obligations, il a également un droit de visite de son bien. Pour visiter le logement, le propriétaire doit cependant obtenir l’autorisation de son locataire. Un arrangement entre les parties définit l’horaire de visite (jour, heure, etc.).

Le propriétaire peut entrer chez le locataire dans les situations suivantes :

  • s’il souhaite contrôler les obligations du locataire ;
  • s’il souhaite vérifier que les travaux sont correctement organisés (les réparations urgentes et les réparations demandées par le locataire) ;
  • s’il souhaite organiser des visites en vue de la vente ou d’une nouvelle location du logement.

Aucune réglementation ne précise les conditions de ce droit de visite : ce sont les parties qui se mettent d’accord entre elles. 

Une clause dans le contrat de bail précise la fréquence des visites en vue de relouer le bien. En dehors de ces visites liées à la location, on admet une visite par an.

 

Le respect de vos obligations envers vos locataires exige attention et clarté. Contigo s’investit et s’en occupe via son service de gestion locative.

 

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Pourquoi choisir une agence pour une vente immobilière ?

L’immobilier est un secteur où l’expérience est un réel atout. Faire appel à une agence immobilière pour une vente permet de bénéficier de cette expérience. 

Les avantages de la vente par une agence immobilière 

Lorsque vous décidez de vendre un bien, vous pouvez bien sûr le faire vous-même ou faire appel à une agence immobilière. Cependant, une transaction immobilière ne s’improvise pas. Il vaut mieux connaître certains aspects de la vente et du marché pour éviter les pièges et les tracasseries.

Une évaluation précise et conforme au prix du marché

L’évaluation correcte de la valeur du bien constitue un élément essentiel pour une vente réussie. Si le prix est trop bas, vous perdez de l’argent. Si le prix est trop haut, la vente ne se réalise pas, ce qui engendre des frais d’entretien et vous freine dans votre projet.

La connaissance pointue du marché local permet à un agent immobilier de fixer le juste prix pour une transaction plus rapide.

La mise en valeur du bien

Une image vaut mieux qu’un long discours. Cet adage s’applique aussi à une vente immobilière. Des photos travaillées et conçues dans une logique immobilière ou une visite virtuelle à 360° d’une maison ou d’un appartement peuvent faire la différence. Elles permettent en effet aux candidats acheteurs de mieux se projeter dans le bien visité. 

Une agence immobilière est rompue à cet exercice et veille au moindre détail pour montrer votre maison ou votre appartement sous son meilleur jour. Dans cette même logique, une agence immobilière peut d’ailleurs aussi vous conseiller de légères adaptations en matière de décoration ou d’agencement de meubles, par exemple.

Identifier les points forts du bien

Une agence immobilière connaît les critères importants pour les candidats acheteurs. Elle peut donc identifier rapidement les atouts de votre habitation et les mettre en évidence.

À cet égard, l’ordre dans lequel se déroule la visite a aussi de l’importance. L’idéal étant de débuter et de terminer le tour de la propriété par l’un de ses points forts.

Une prise en charge globale

Une agence immobilière gère tous les aspects de la vente : de la préparation du dossier technique à la signature de l’acte en passant par la publication des annonces et la gestion des visites. Le vendeur ne doit donc s’occuper de rien.

C’est particulièrement important lorsque le vendeur habite loin, ou quand il est peu disponible pour gérer lui-même les visites, par exemple.

Vendeurs et agence immobilière partagent un objectif commun 

Pour un vendeur, l’objectif consiste à conclure la vente de sa maison ou de son appartement le plus vite possible et au meilleur prix. 

C’est aussi celui d’une agence immobilière, puisqu’elle est rémunérée sur la base d’un pourcentage du prix de vente. Si le prix est trop bas, elle perd donc de l’argent. Si le prix est trop élevé, que la vente s’éternise et qu’elle doit multiplier les visites, ses frais augmentent.

Lors d’une vente immobilière, vendeurs et agence sont donc des alliés objectifs.

Évitez les risques et les ennuis en faisant appel à une agence immobilière pour vendre votre bien

Lors d’une vente immobilière, il convient de collecter une série de documents (certificat énergétique du bâtiment, attestation de contrôle de la citerne à mazout, etc.) et de respecter certaines réglementations. 

Vendre un bien immobilier soi-même ou via un site de vente immobilière entre particuliers est d’autant plus difficile que la législation est en constante évolution et qu’elle diffère d’une région à l’autre. Par ailleurs, le manquement à l’une ou l’autre des règles en vigueur peut être lourd de conséquences.

Faire appel à une agence immobilière vous met donc à l’abri du moindre faux pas dans ce domaine.

 

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5 bonnes raisons d’investir dans l’immobilier

Investir dans l’immobilier pour profiter d’une stabilité et d’une relative sécurité

L’épargne ne rapporte rien et investir en bourse comporte des risques que la situation géopolitique mondiale aggrave encore. Investir dans l’immobilier en Belgique, et singulièrement à Bruxelles et sa périphérie, présente un double avantage :

  • La stabilité du rendement : le loyer, indexé chaque année, vous est versé chaque mois.
  • Une sécurité plus élevée : le bien que vous achetez ne risque pas de perdre sa valeur comme cela pourrait être le cas des actions en bourse. En moyenne, la valeur de l’immobilier augmente de 2 % par an.

Investir son argent dans l’immobilier pour s’assurer une source de revenus récurrents

Investir son argent dans l’immobilier représente une source de revenus non négligeable à court comme à plus long terme.

À court terme, le montant des loyers perçus permet de compenser en tout ou en partie le remboursement de l’éventuel crédit hypothécaire que vous avez contracté.

À moyen et long termes, l’investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine, fort utile pour préparer sa retraite. En effet, lorsque le crédit hypothécaire lié à cet investissement est remboursé, vous continuez à percevoir les loyers, ce qui représente une source de revenus non négligeable.

Choisir l’immobilier pour pouvoir investir de manière progressive

Un patrimoine immobilier peut se construire par étape. Par exemple, l’achat d’un studio à Bruxelles, dont le rendement oscille entre 4 et 5 %, est relativement abordable pour un investisseur.

Il est ensuite possible d’investir dans un bien immobilier plus grand. En cas de vente du studio, cette nouvelle acquisition peut être en partie financée par la plus-value réalisée. En cas de location, les loyers couvriront une partie du nouvel emprunt hypothécaire.

La valeur du premier bien, que ce soit en termes de plus-value sur vente ou de loyers perçus, sera par ailleurs fort utile si vous avez besoin de garanties pour couvrir un nouveau crédit hypothécaire.

Profiter des effets de levier d’un crédit pour réaliser un nouvel investissement

Le crédit hypothécaire peut aussi créer un effet de levier qui optimise votre investissement immobilier.

Exemple :

Vous disposez de 300.000 euros à investir. Au lieu d’acheter une seule maison et de la payer comptant en une seule fois, il est plus intéressant d’acheter 2 maisons à 300.000 euros, avec un apport propre de 150.000 euros pour chacune et en empruntant 300.000 euros pour couvrir le solde.

Au début de votre crédit, les loyers couvriront tout ou partie des mensualités. Néanmoins, au fil du temps et des indexations successives, le montant des loyers dépassera le montant du remboursement de votre emprunt hypothécaire.

Créer des effets de levier par le crédit renforce donc l’intérêt d’investir dans l’immobilier puisque cela permet d’améliorer le retour sur investissement.

Par ailleurs, diversifier votre patrimoine immobilier lisse les risques liés à l’inoccupation. Si vous possédez un seul bien qui reste inoccupé pendant 6 mois, vous ne percevez pas de loyer. Si l’un de vos 2 biens est inoccupé pendant 6 mois, les revenus générés par le second permettent de compenser.

Bénéficier de mesures fiscales et augmenter la rentabilité de votre investissement

La législation fiscale est actuellement assez favorable aux investissements immobiliers. Pour un investissement locatif, le revenu cadastral est majoré de 40 % par le fisc, mais il est permis de déduire du montant imposable les intérêts liés.

Par exemple, si les intérêts liés à votre crédit hypothécaire sont supérieurs à votre base imposable, la taxation sera nulle. Ce système renforce aussi l’effet de levier précédemment décrit puisqu’il favorise les investisseurs qui souscrivent un crédit.

Investir dans l’immobilier en Belgique avec Contigo

Vous souhaitez investir dans l’immobilier à Bruxelles sans avoir à vous soucier de la gestion de votre bien et de vos locataires ? Contigo vous propose la formule de gestion locative la plus adaptée à vos besoins.

Découvrez nos services en gestion locative pour profiter pleinement de votre investissement immobilie.

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