Dans un contexte où les loyers sont élevés, les locataires deviennent plus exigeants. D’où l’intérêt de faire appel à un gestionnaire locatif. On vous éclaire.
Quand vendre un bien immobilier ? Voici nos conseils pour acheter ou pour mettre un logement sur le marché au meilleur moment.
Quels sont les rôles et spécificités entre la gestion de copropriété (syndic) et la gestion locative, on vous explique dans cet article.
Comment améliorer le rendement de votre bien entre deux locations : rénovation esthétique, énergétique ou entretien, on vous guide dans cet article.
Vous êtes propriétaire d’un bien à Bruxelles ? Pour vous aider dans la gestion de vos petits travaux immobiliers, nous avons concocté un guide pratique qui répond aux questions que vous vous posez.
Incontournable de la gestion locative, l’état des lieux n’est pas à prendre à la légère. Pour s’assurer de sa fiabilité, il est utile de faire appel à un professionnel. Un des partenaires de Contigo.Immo, Nicolas Rommiée, expert immobilier chez Axis Experts, nous éclaire sur la question.
Nicolas Rommiée : « Un état des lieux locatif est la description détaillée d’un bien, avant l’entrée d’un locataire. Il est régi par l’article 1730 du code civil, et il est obligatoire. On peut comparer un état des lieux d’entrée à une photographie textuelle du bien, avant l’entrée du nouveau locataire. Il peut être réalisé soit entre parties (propriétaires et locataires), soit avec l’aide d’un expert. »
N.R : « L’état des lieux doit être fait soit avant l’entrée du nouveau locataire, soit durant le premier mois d’entrée en vigueur du bail. Si on dépasse ce délai, le locataire peut refuser qu’il soit réalisé. Et ça, c’est risqué : sans ce rapport, on n’aura pas de base sur laquelle se fier à la sortie. Les dégâts engendrés par le locataire ne pourront donc pas lui être imputés, puisqu’on n’aura aucune preuve de l’aspect du bien avant son arrivée… L’état des lieux de sortie doit quant à lui être fait le dernier jour du bail, au plus tard. »
N.R : « Avant 2018, le bail était régi par une loi qui datait de 1991. Mais depuis 2018, il s’est régionalisé et n’est plus une compétence fédérale. Cela a pour conséquence que les règles diffèrent légèrement entre les régions – en particulier en ce qui concerne l’état des lieux de sortie. Depuis 2018, les autorités ont créé des listes de répartition des réparations, travaux et entretiens impérativement à charge du bailleur ou incombant au preneur. »
N.R : « L’expert est une personne extérieure, objective et neutre vis-à-vis de la mission. Il garantit un rapport d’expertise complet, précis, sans négligence et où tout est notifié.
Il arrive souvent que le propriétaire et le locataire réalisent l’état des lieux d’entrée entre eux, et voient ensuite leur relation se dégrader lors de l’occupation du bien. Cela mène à des situations conflictuelles et à des désaccords au moment de l’état des lieux de sortie. Grâce à mon œil extérieur, je peux alors concilier leurs avis pour maintenir une relation cadrée entre eux.
Mais il vaut mieux se protéger de ces situations en faisant appel à un expert dès l’entrée. Et pour cause : un état des lieux d’entrée mal réalisé peut être préjudiciable pour le propriétaire comme pour le locataire. Mon objectif est : zéro euro de dégât locatif au moment de la sortie. Cela évite des frais au locataire et permet au propriétaire de relouer directement. Ça arrange tout le monde !
Pour ce faire, nous proposons notamment ce qu’on appelle un ‘welcome pack’ : nous informons et conscientisons le locataire sur ce qu’il peut et ne peut pas faire. Nous remettons également aux parties une liste de conseils locatifs, pour que tout se passe pour un mieux.
D’un point de vue juridique aussi, l’intervention d’un expert amène de la sécurité, puisqu’il connaît les législations en place. Lorsqu’on réalise une expertise, on reçoit un ordre de mission qui valide notre intervention. Nous travaillons avec des documents-types qui encadrent l’état des lieux pour éviter tout litige par la suite. Et pour calculer l’ampleur des dégâts locatifs de manière objective, nous avons accès à des prix unitaires, qui ont été établis par des Commissions. »
N.R : « Il existe deux types de profils capables de faire de l’expertise immobilière : les experts immobiliers et les géomètres experts. Mais au-delà du titre, ce qui est important, c’est que l’expert fasse partie d’une association de professionnels tels que l’UGEB (l’Union des Géomètres-Experts de Bruxelles), la Cibex (Chambre des experts immobilier de Belgique), ou encore l’ABEX (Association Belge des Experts). Quand on choisit l’expert avec lequel travailler, il est important de s’assurer qu’il fasse partie d’une association professionnelle, pour éviter de se retrouver avec un rapport d’expertise de mauvaise qualité. »
N.R : « Il n’existe pas de cadre réglementaire pour réaliser un état des lieux, la seule règle est qu’il soit bien détaillé. Un reportage uniquement photographique ne sera pas valable. Il doit contenir une description détaillée de l’ensemble des éléments qui constituent le bien.
D’un point de vue légal, en cas d’état des lieux de sortie, il est indispensable d’avoir un PV de sortie signé, afin que les parties puissent libérer les lieux. »
N.R : « La façon traditionnelle se fait au dictaphone. Sur place, on fait une description détaillée de l’ensemble des éléments et des équipements d’un logement, avec une structure précise. On commence par décrire les plafonds, les murs, les sols, ensuite les équipements, l’état d’amortissement. Y a-t-il des coups, des éclats, des griffes ? Nous passons le bien au crible pour remonter toutes ces informations dans le rapport d’entrée locative.
Au niveau des outils, le numérique se développe et tend à remplacer le dictaphone. Mais selon moi, dans la pratique, un rapport dactylographié au dictaphone est toujours de meilleure qualité qu’un rapport sous format numérique. »
N.R : « Non, s’y fier peut être très risqué. Dans ces inventaires, on retrouve des tableaux avec des cases à cocher : ‘cuisine : bon état, état moyen, mauvais état’. Mais qu’est-ce que ‘bon état’ signifie, au juste ? Ces termes sont trop subjectifs, et manquent de précision. Quand je me retrouve, en sortie locative, avec un rapport de mauvaise qualité, il arrive que je ne puisse pas réclamer son dû au locataire, même si les dégâts viennent de lui. Et ce, parce que le rapport manquait de précision au départ. Pour maintenir les droits de chacun et éviter les litiges, il est donc pertinent de faire appel à un expert dès le départ.
En fait, on peut considérer qu’un état des lieux d’entrée, c’est le document qui va permettre de préparer le futur état des lieux de sortie. D’où l’importance de ne pas le négliger ! »
Partager les coûts, rompre l’isolement : la colocation est une tendance croissante, chez nous comme ailleurs. Si certains propriétaires sont réticents à l’idée de proposer leur bien en colocation, ce modèle a pourtant de nombreux atouts. Quels sont-ils ? Quelles sont les spécificités législatives du bail de colocation ? Les règles sont-elles les mêmes à Bruxelles et en Wallonie ? On fait le tour de la question pour vous !
Selon une étude menée en 2021 par l’ASBL Samen Huis, 17 % des logements en Belgique sont des colocations, et ce nombre devrait encore grimper à l’avenir. La « coloc’ » est de plus en plus populaire et n’est plus l’apanage des étudiants. Le profil-type du colocataire ? Il est aujourd’hui un jeune travailleur, généralement salarié, qui cherche à cohabiter afin de partager le coût de la vie et/ou des liens sociaux.
Car si la colocation a tant la cote, c’est parce qu’elle rompt la solitude, elle permet de partager un environnement social convivial avec d’autres personnes, ou d’élargir son réseau. En cohabitation, on peut également se répartir les tâches ménagères et partager les ressources (meubles, appareils électroménagers), ce qui réduit les coûts propres à chaque individu. Bref : la vie en colocation n’a pas dit ses derniers mots. Mais quid des propriétaires ?
Pour le propriétaire, les avantages à louer en colocation sont nombreux :
Côté législatif, la colocation a tout de même ses spécificités. En Belgique, une loi sur la colocation est entrée en vigueur en 2018 afin de lui donner un cadre juridique qui profite à tous les partis. La législation n’est pas à 100% identique à Bruxelles et en Wallonie, mais l’esprit est identique.
Le bail de colocation implique notamment certaines conditions :
Si l’ensemble des colocataires d’un logement veulent mettre fin à un contrat de bail avant échéance, ils doivent prester une période de préavis de 3 mois s’il s’agit de leur résidence principale (c’est-à-dire qu’au moins un des colocataires y est domicilié). Les colocataires devront toutefois payer des indemnités au propriétaire, au prorata du nombre d’années d’occupation et selon la durée du bail.
Pour sortir seul de sa colocation, le locataire doit respecter certaines conditions, qui diffèrent en Wallonie et à Bruxelles.
S’il veut quitter la colocation, le locataire est dans l’obligation de prester une période de préavis de 2 mois. Il doit également donner une copie de son préavis à ses colocataires, et s’engager à trouver un remplaçant, ou du moins à avoir « effectué une recherche active et suffisante (avant l’expiration du congé) en vue de trouver un nouveau colocataire ».
Le colocataire doit prester un préavis de 3 mois. Il doit prévenir ses colocataires par lettre recommandée, via un huissier de justice ou en mains propres si les autres parties signent un reçu. Il doit également trouver un remplaçant qui doit être accepté par les autres colocataires, et par le propriétaire.
Il est important de préciser qu’à l’arrivée de tout nouveau colocataire, les parties doivent signer un avenant au bail et au pacte de colocation.
En Belgique comme à l’étranger, le modèle de la colocation n’est pas prêt de s’étioler. Il fait d’ailleurs partie des tendances principales du marché de l’immobilier en 2024 – et pour la suite. En tant que propriétaire, envisager ce type de bail peut vous ouvrir des portes et représenter une option viable pour optimiser vos biens. À condition toutefois de sceller des contrats solides, de manager efficacement la cohabitation et de communiquer clairement avec vos locataires.
Car gérer une colocation en tant que propriétaire peut représenter une véritable surcharge de travail. Changement de colocataire, multiplication des interlocuteurs, spécificités administratives… Cette tâche vous fait peur ou risque de vous prendre trop de temps ? Vous craignez la complexité législative, ou encore la communication avec les colocataires ? Vous faire aider par des spécialistes est un choix judicieux.
Chez Contigo, nous savons comment gérer ce type de location et nous connaissons les législations spécifiques en cas de contrat de bail en colocation. De quoi vous libérer l’esprit tout en optimisant votre bien au mieux !
Nouveauté dans l’immobilier bruxellois : depuis le 1e janvier 2024, le locataire bénéficie d’un droit de préférence en cas de revente du logement qu’il occupe. On vous décrypte ce que ça implique pour les propriétaires.
Mettre son bien en gestion locative permet de se libérer des tracas et d’optimiser sa rentabilité. De la sélection du locataire au paiement des loyers en passant par les petits travaux, la gestion des charges ou le maintien du bien en bon état… Votre gestionnaire de bien vous ôte un tas de soucis de l’esprit !
En tant que propriétaire, confier la gestion de son bien à une agence spécialisée vous rend de précieux services. Mais c’est également le cas pour vos locataires qui bénéficient ainsi d’un interlocuteur disponible et informé sur leurs droits.
Le secteur de l’immobilier est en constante évolution. Et suivre sa course folle n’est pas toujours chose aisée… La gestion locative permet donc au propriétaire de rester à jour quant aux réglementations, mais aussi de déléguer une série de tâches à un intermédiaire bien informé sur les tendances du marché. Mais justement, quelles sont-elles, ces tendances de gestion locative ?
Aucun secteur ne semble échapper au digital, et l’immobilier n’enfreint pas la règle. Les outils numériques permettent d’automatiser bon nombre de tâches de gestion locatives, notamment :
À l’image de cette tendance, Contigo est récemment passé en mode 100% digital depuis 2020.
Le digital offre de précieux avantages en matière de gestion locative : moins d’erreurs grâce à une automatisation précise et pointue des tâches, un gain de temps pour les équipes qui peuvent se consacrer à l’essentiel : le service client, le contact avec les propriétaires et les locataires, la gestion sur le terrain.
Toujours dans le digital, autre tendance croissante pour 2024 : la domotique et les maisons intelligentes. Les propriétaires sont de plus en plus friands de ces bijoux de technologie, et ils sont nombreux à investir dans des systèmes domotiques pour rendre leurs propriétés plus attractives et écoénergétiques.
La domotique inclut notamment :
Plus qu’une tendance, la performance énergétique des bâtiments est une obligation. Que ce soit en Région wallonne, en Région bruxelloise ou en Région flamande, les réglementations sur la performance énergétique des bâtiments sont d’application. Que ce soit par conscience écologique ou par devoir, on n’y échappe plus : l’habitat de demain se doit d’être plus respectueux de l’environnement, et donc plus performant énergétiquement.
Locataires comme propriétaires sont sensibles à cette question : les locataires car la hausse des prix de l’énergie impacte directement leur portefeuille, sans qu’ils aient de marge de manœuvre quant à la performance énergétique de leur bien. Les propriétaires, car rénover son bien représente un coût. Notez bien qu’il existe de nombreuses aides à la rénovation énergétique, aussi bien en Wallonie qu’à Bruxelles. Sans oublier qu’en compensation, la valeur locative de votre bien augmentera : vous pourrez le louer à un meilleur prix avec un meilleur PEB !
La tendance ? Les propriétaires sont de plus en plus nombreux à réduire leur empreinte carbone en investissant dans des améliorations éco-énergétiques, comme l’isolation, les panneaux solaires et les appareils électroménagers éco-énergétiques.
Afin d’utiliser vos données immobilières à bon escient, les agences de gestion locative sont de plus en plus nombreuses à se doter d’outils permettant de récolter et de traiter au mieux ces données, tout en respectant bien sûr la réglementation européenne sur la protection des données (RGPD). Enquêtes locataires, paiement des loyers, état des lieux sont autant de paramètres de la vie de votre bien qui peuvent se convertir en données.
Les analyses et l’apprentissage automatique fournis par le gestionnaire locatif aident les propriétaires à prendre des décisions éclairées sur la tarification, la maintenance préventive et d’autres aspects de la gestion de son bien.
Face à l’augmentation des prix des loyers, de l’énergie et de l’alimentation, la colocation a le vent en poupe, en particulier parmi les jeunes professionnels. Cette tendance continuera de croître en 2024 et les gestionnaires immobiliers l’ont compris. Leurs offres s’adaptent au marché et répondent au mieux aux besoins spécifiques des colocations, notamment via la gestion des baux conjoints et les espaces de vie partagés.
La tendance à la digitalisation concerne aussi la gestion des paiements. Les paiements en ligne sont devenus la norme pour la collecte des loyers et des frais, ce qui simplifie la gestion financière pour les propriétaires et les locataires. Cette automatisation des tâches offre non seulement un gain de temps, mais elle permet aussi d’éviter les retards de paiements, de réduire les erreurs humaines et de sécuriser le processus.
Si la gestion locative améliore le confort de vie du propriétaire, elle est également bénéfique pour l’expérience du locataire. Les gestionnaires immobiliers accordent de plus en plus d’importance à la satisfaction des locataires, mettant en place des services et des avantages supplémentaires, comme des applications pour signaler les problèmes.
Les réglementations en matière de location évoluent constamment, notamment en ce qui concerne les droits des locataires, la limitation des hausses de loyer et les normes de sécurité. Les propriétaires doivent rester informés et se conformer à ces règles. En confiant la gestion locative à un professionnel, vous êtes certain d’être à jour quant à l’évolution du cadre réglementaire de votre bien immobilier, et de ne pas faire d’erreurs qui vous coûteraient chers.
Face aux fluctuations et aux enjeux actuels du marché de l’immobilier, une agence de gestion locative constitue un allié de taille pour un propriétaire. En véritable partenaire, elle vous aide à anticiper les tendances, à rester informé sur les règles et les bonnes pratiques du marché, à vous munir des meilleurs outils pour vous faciliter la tâche, mais surtout à vous délester d’un bon nombre de tâches chronophages.