Tous les vendeurs vous le diront : une fois que la décision de mettre en vente un bien immobilier a été prise, tous ont espéré vendre vite et bien. Mais comment faire pour s’assurer de parvenir à ses fins dans un délai raisonnable et pour un prix juste ? De nombreuses techniques existent pour vous aider à mettre votre habitation en valeur préalablement à sa mise en vente. Focus sur quelques bonnes pratiques avant de se lancer. 

Astuce n°1 : vendez au prix juste 

Il est tout à fait normal d’avoir en tête une estimation chiffrée de son bien immobilier ou au moins une idée de la somme que l’on souhaiterait recevoir une fois la vente conclue. Encore faut-il que cette valeur soit correctement estimée ! Un vendeur mal renseigné peut se bloquer sur une estimation fausse. Résultat : le bâtiment peine à se vendre. Or, un bien immobilier qui reste longtemps sur le marché finit forcément par coûter à son propriétaire : une maison sous-évaluée fera forcément perdre de l’argent au vendeur ; une maison dont le prix de vente est surévalué prendra plus de temps à se vendre, alors qu’elle continue de générer des frais. Par ailleurs, dans un marché où les biens intéressants ont tendance à être vendus rapidement, une maison qui reste en vente trop longtemps peut éveiller les soupçons des potentiels acheteurs. N’hésitez donc jamais à faire estimer votre bien immobilier par un professionnel du secteur qui saura fixer un bon prix et vous en expliquer les raisons.

Astuce n°2 : rassemblez les documents administratifs nécessaires

Avant de mettre en vente un bien immobilier, il s’agit de rassembler l’ensemble des documents administratifs nécessaires à la procédure. Le site des notaires de Belgique nous en livre la liste détaillée. En tant que vendeur, vous aurez notamment besoin…

• D’un titre de propriété, soit l’acte notarié d’achat qui décrit le bien en détails et atteste que vous en êtes bien le propriétaire.

• Des renseignements urbanistiques concernant le bien que vous souhaitez vendre.

• Une attestation de sol qui confirme que le sol de l’habitation n’est pas pollué.

• D’un certificat énergétique du bâtiment. Obtenu auprès d’un certificateur agréé, il renseigne les acheteurs intéressés sur les performances énergétiques du bien. Vous devez également obtenir un certificat attestant d’un contrôle électrique de l’habitation. S’il y a une citerne à mazout dans le bâtiment, vous devez pouvoir fournir un document certifiant le contrôle et la mise en conformité de la citerne.

• Du dossier d’intervention ultérieure (DIU) qui compile l’ensemble des travaux réalisés depuis 2001 au sein de la maison que vous souhaitez vendre. Pensez donc à conserver les plans, les factures, les fiches techniques, … des travaux que vous entreprenez et surtout, tenez soigneusement votre DIU à jour.

Selon la région dans laquelle votre bien est situé, des attestations supplémentaires ou des informations complémentaires peuvent être demandées. De même, si votre bien est en copropriété ou s’il s’agit d’un bâtiment en location, des mesures spécifiques peuvent s’appliquer. N’hésitez donc pas à vous renseigner auprès d’un professionnel avant d’entreprendre une démarche de vente.

Astuce n°3 : préparez la maison à être vendue

Une fois le prix de vente correctement estimé et les différents documents rassemblés, il s’agit de donner envie aux potentiels acquéreurs de découvrir la maison. Pour cela, rien de tel que de mettre votre bien immobilier en beauté !

Une maison bien entretenue à visiter

La démarche d’embellissement de votre bien immobilier commence évidemment par un nettoyage, une aération et un rangement complet de l’habitation. Rien de pire pour des visiteurs que de découvrir un bien qui semble laissé à l’abandon.

Mettre son bien immobilier en valeur, oui… Cacher les défauts, sûrement pas !

Tenter plus ou moins habilement de masquer les défauts de votre habitation, c’est la meilleure solution pour perdre la confiance d’un acheteur ! Alors, plutôt que d’essayer de cacher d’éventuelles misères, mettez plutôt l’accent sur les atouts incontestables du bâtiment, comme le nombre de mètres carré, la luminosité des pièces de vie, le nombre de chambres aménagées ou aménageables, la présence d’un espace extérieur… Concernant les petits défauts de la maison, trouvez la meilleure manière de les contourner. Votre chaudière est en fin de vie ? La toiture mériterait un petit coup de propre ? En prévision des visites, n’hésitez pas à demander des devis pour ces travaux qui permettront aux potentiels acquéreurs de se projeter plus facilement.

Place aux petits travaux de réparation

Une porte qui ne se ferme plus correctement ? Une vitre brisée ? Un interrupteur qui ne fonctionne pas ? Un robinet qui fuit ? Autant d’éléments qui peuvent refroidir un acheteur. En réparant ces petits défauts dus à l’usure, le vendeur permet que la visite se déroule sans couac ou mauvaise surprise.

Pensez au « Home staging »

On le sait, la première impression laisse toujours un souvenir marquant. Alors autant que celle-ci soit la meilleure possible. Peinture, débroussaillage du jardin, réaménagement de certaines pièces : pour attirer l’attention des potentiels acheteurs dès leur entrée, il faudra aménager le bien pour le dépersonnaliser et y placer quelques éléments très à la mode qui vont marquer l’œil des visiteurs. Dans le cas où la maison serait vide, faites appel à votre entourage pour replacer quelques meubles afin que les visiteurs puissent se projeter en attribuant clairement une fonction à chaque pièce.

Astuce n°4 : anticipez les visites de la maison

Que vous vendiez seul.e ou accompagné.e d’un professionnel, vous pouvez préparer les visites pour qu’elles soient efficaces et qu’une perspective de vente se profile rapidement. N’hésitez pas à organiser les rendez-vous au moment où votre habitation est la mieux mise en valeur. Vous pouvez également prévoir un itinéraire de visite pour que vos futurs acheteurs comprennent instantanément comment les pièces de la maison sont organisées. Et pour marquer les esprits, terminez avec la remise d’un dossier récapitulatif mettant en lumière les points forts du bien, ainsi que quelques photos.

Astuce n°5 : profitez de l’expertise d’une agence immobilière

La vente d’un bien immobilier, c’est un vrai métier ! S’il est évidemment toujours possible de se lancer dans l’aventure en solo, les vendeurs sont souvent confrontés à des démarches administratives complexes et à un marché qu’ils connaissent peu. Sans parler de l’aspect émotionnel qui surprend parfois les intéressés en cours de route. Alors pour éviter de vous décourager, faites-vous accompagner à travers tout le processus de vente par un professionnel.

Pourquoi se faire aider par une agence immobilière ? Notamment parce qu’elle pourra se charger, pour vous, de nombreuses démarches. Parce qu’elle connaît le marché immobilier sur le bout des doigts, l’agence peut correctement estimer la valeur de votre bien. Une fois le prix fixé avec votre accord, le professionnel s’assure de rédiger une annonce attrayante pour votre maison et de produire des clichés qui mettent en valeur votre bien et donnent envie aux visiteurs de le découvrir. L’agence s’occupe également de gérer les visites, souvent plus nombreuses grace à son réseau, et de trouver l’acquéreur idéal pour la maison. En bref, faire appel à une agence immobilière, c’est l’assurance de travailler avec un partenaire qui a le même objectif que vous : vendre vite et bien !

Convaincu.e ? Confiez votre projet à l’un de nos conseillers en immobilier. Contactez-nous sans attendre !

 

Vous avez décidé de mettre votre bien en location. Quelles sont les actions à entreprendre pour être légalement à jour ? Voici 9 questions à se poser.

1.    Mon bien est-il aux normes ?

Avant de mettre votre bien en location, vérifiez que celui-ci réponde à des normes et à des exigences minimales :

• Sécurité : l’électricité, le gaz ou encore le chauffage doivent être aux normes
• Salubrité : les traces d’humidité ou la présence de nuisibles doivent être traitées en conséquence
• Équipement minimal : le logement doit disposer d’un accès à l’eau (froide et chaude), les sanitaires et les installations électriques doivent être fonctionnels

Si une de ces exigences n’est pas encore rencontrée, vous devrez investir dans les travaux de réparation et de mise aux normes nécessaires avant de louer votre bien.

2.   Quelles informations communiquer au locataire avant la signature ?

Avant tout engagement écrit, vous devrez communiquer les informations suivantes au futur locataire :

• Une description du logement
• Le montant du loyer
• L’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité
• La liste et l’estimation des charges
• Un certificat énergétique (PEB)
• La présence ou non d’un syndic

Pour plus de détails, vous pouvez consulter notre article relatif aux obligations du propriétaire.

Après avoir transmis ces éléments au locataire potentiel, vous pourrez également lui demander les renseignements suivants selon la région où se situe le bien à louer.

En Région de Bruxelles-Capitale :

• ses nom et prénom
• un document qui prouve son identité et sa capacité à signer un contrat de bail
• un moyen pour entrer en communication avec lui (numéro de portable, adresse courriel…)
• le nombre de personnes qui composeront le ménage
• le montant de ses ressources financières

La Région wallonne ajoute à cette liste une preuve de paiement des trois derniers mois de loyer.

En Région flamande, d’autres critères peuvent intervenir, comme une connaissance minimale du néerlandais (au niveau A1).

Les critères admis par chaque région constituent des limites à ne pas dépasser. Soyez donc très attentif à toute suspicion de discrimination.

3.    Quel type de bail choisir et pour quelle durée ?

Une fois votre locataire trouvé, il faudra déterminer le type de bail. Il est important de proposer un bail adapté à la situation du bailleur et du locataire. De manière classique, il existe deux types de contrat :

• un contrat de résidence principale
• un contrat de droit commun, si le locataire ne fait pas du bien loué sa résidence principale

Il existe également d’autres types de contrats spécifiques :

• le bail de colocation : le bien devient la résidence principale d’un des colocataires, les autres signent un pacte de colocation
• le bail étudiant : il est conclu pour une période de 12 mois Il peut être renouvelé aux mêmes conditions de loyer par période d’un an

Ensuite, vient la question de la durée du bail. Ici aussi, les formules sont multiples :

• Le bail de résidence principale : 9 ans (la durée peut également varier)
• Le bail de courte durée : 3 ans ou moins
• Le bail de longue durée : plus de 9 ans
• Le bail à vie
• Le bail étudiant : toujours de 12 mois (ou 10 sous certaines conditions)

Dans tous les cas, soyez attentif au type de bail que vous proposez. La durée du bail a des conséquences sur les délais de préavis ainsi que sur les indemnités.

4.    Comment déterminer le prix du loyer ? (loyer + charges)

Demander un prix juste pour le loyer favorise la confiance entre le bailleur et le preneur, même si
le propriétaire reste le seul à décider du montant.

Le bailleur propose un montant correspondant aux charges locatives et en détaille les différents postes. Il peut également réclamer les charges sur base de frais réels ou d’un forfait.

Attention, de nouvelles réglementations concernant les baux à loyers sont d’application depuis l’automne 2022. En effet, les propriétaires de biens dont le score PEB n’atteint pas un certain niveau ne pourront plus indexer complètement le montant du bail de leur logement.

5.    Quelle garantie locative puis-je demander ?

Le bailleur peut demander le dépôt d’une garantie au locataire. Les deux formules les plus courantes sont :

• le compte individualisé : le locataire dépose un montant équivalant à 2 mois de loyer sur un compte bloqué
• la garantie bancaire : une institution bancaire se porte garante du montant total de la garantie qui ne peut dépasser 3 mois de loyer

6.    Quand et comment enregistrer le bail ?

Après signature par les deux parties, c’est au bailleur d’entreprendre les démarches d’enregistrement du bail. L’enregistrement du bail est gratuit pour autant qu’il soit effectué dans un délai de deux mois après la signature.

Pour ce faire, vous pouvez envoyer une copie de votre contrat de bail au centre de scanning du SPF Finances ou l’enregistrer directement en ligne via Myrent.

7.    Dois-je faire assurer mon bien ?

Il faut savoir qu’en Belgique, le propriétaire n’est pas tenu d’assurer son bien. Cependant, il est vivement conseillé de souscrire une assurance incendie, afin de se prémunir de mauvaises surprises.

Par contre, la Responsabilité Civile locative est obligatoire pour le preneur. Cette assurance couvre les dégâts qu’il aura occasionnés à votre bien.

8.    Quid de l’entretien ?

Maintenir le bien dans un état impeccable est l’affaire du propriétaire, mais également du locataire. Sur ce plan, une bonne relation entre propriétaire et locataire est importante. Vous pouvez également consulter notre guide d’une bonne relation entre propriétaire et locataire afin d’obtenir des informations complémentaires.

Concrètement, le locataire est tenu d’effectuer les travaux d’entretien afin de maintenir le bien dans un état correct. De son côté, le propriétaire doit faire faire toutes les réparations qui lui incombent. Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter cette liste issue du site de Bruxelles Logement.

9. Puis-je garder un double des clés ?

Garder un double des clés de son bien n’est pas interdit par la loi. Mais le propriétaire ne fait pas ce qu’il veut pour autant. En effet, vous êtes tenu de prévenir le locataire qu’un double des clés est en votre possession.

Si vous ne prévenez pas votre locataire et que vous entrez chez lui, vous commettez une violation de domicile. Pour rappel, la violation de domicile constitue un délit puni par la loi (article 226-4 du Code pénal).

Au travers de ces 9 réponses, vous aurez constaté que la mise en location de votre bien demande beaucoup de préparation, de suivi et de gestion au quotidien. Nos équipes se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans les différentes démarches administratives : n’hésitez pas à nous contacter.

 

Du type de bien en passant par le PEB jusqu’à l’état général du bien. Découvrez tous les critères qui influent sur l’estimation de votre bien immobilier.

Quels critères impactent la valeur d’un bien immobilier ?

Actuellement, il existe beaucoup de critères qui peuvent influencer la valeur d’un bien immobilier. Certains sont évidents, d’autres le sont moins. Nous vous donnons quelques clés afin d’appréhender les différents éléments qui influent sur l’estimation du prix de votre bien.

Les caractéristiques de votre bien

Le type d’habitation

Le premier critère peut sembler anodin, mais il ne l’est pas. Le type de votre habitation influe sur le prix. Que vous souhaitiez vendre un appartement, une maison mitoyenne (2 ou 3 façades) ou une villa, l’estimation de votre bien ne sera pas la même.

Le prix au m2

Dans certaines émissions télévisées, on en revient toujours au même critère : le prix au m2. Il faut être conscient que la répartition des m2 est tout aussi importante. Il faut pouvoir exploiter tous les m2 du bien. Des espaces “perdus” dans l’habitation peuvent faire baisser le prix de l’estimation. A ce propos, il convient de distinguer les surfaces habitables brute et nette :

• la surface habitable brute comprend le total en m2 des pièces d’habitation, en ce compris les cloisons, les murs de séparation, les murs de façade et la moitié des murs mitoyens ;
• la surface habitable nette ne couvre que les m2 que l’on peut réellement habiter, ce qui exclut par exemple l’épaisseur des murs et les cages d’escalier.

La qualité du bien

Et enfin, la qualité de votre bien. Qu’est-ce que l’on entend par qualité ? Il s’agit d’un ensemble de critères qui comprennent l’exposition, l’isolation, la qualité des matériaux utilisés, l’année de construction ou encore la présence ou non d’un jardin.

Une fois que tous les éléments permettant d’évaluer votre bien ont été pris en compte, il est temps de s’attarder sur la localisation du bien en question.

Le quartier et l’environnement du bien

Dans chaque ville ou village, il y a des quartiers qui valent plus cher que d’autres. L’environnement du bien a donc une réelle influence sur le prix de mise en vente.

Des biens avec des facilités comme des commerces aux alentours attireront davantage les acquéreurs potentiels. La proximité des écoles ou des transports en commun est un atout qui peut faire mouche auprès de futurs acquéreurs.

Le marché immobilier local

Lorsqu’on décide de mettre son bien en vente, un bon réflexe consiste à regarder comment se positionnent les autres biens dans votre secteur. Vous pourrez déjà vous faire une première idée d’estimation.

Un autre bon réflexe à avoir est de définir les atouts de votre bien par rapport aux autres biens mis en vente dans le secteur. Comparer c’est toujours gagner. Ainsi, vous aurez des arguments concurrentiels à offrir aux personnes intéressées par votre bien.

La performance énergétique

Dans le secteur de l’immobilier, le critère de la performance énergétique est devenu crucial. C’est l’un des critères, voire le seul, pris en compte par de potentiels acquéreurs ou locataires.

En effet, le certificat PEB est en quelque sorte la carte d’identité énergétique de votre bâtiment. Un bon score va permettre de vous différencier des autres, mais également apporter un certain gage de qualité à votre bien.

Du point de vue de l’acquéreur, l’indice de performance énergétique mentionné sur le certificat PEB peut s’avérer déterminant pour l’octroi ou non d’un crédit hypothécaire.

L’état général du bien

Il s’agit du dernier critère qui permet d’estimer la valeur de votre bien immobilier. Un bien correctement entretenu attira l’œil des candidats acquéreurs. A l’opposé, un bien laissé “dans son jus” mettra déjà une distance entre votre bien et les visiteurs.

Comment évaluez-vous, vous-même, la valeur de votre maison ?

Voici quelques conseils pour vous aider à estimer, seul, de la valeur de votre bien :

• ne vous focalisez pas sur le prix d’achat de la maison ;
• mettez de côté l’affectif et l’émotionnel dans le calcul du prix de vente ;
• informez-vous sur les prix du marché ;
• identifiez toutes les caractéristiques de la maison ;
• estimez les travaux de rénovation ;
• soyez honnêtes.

Qui peut vous aider à évaluer le prix de votre maison ?

Connaître les critères qui influent sur l’estimation de la valeur du bien immobilier est important. Savoir vers qui se tourner l’est tout autant. Vous pouvez faire appel à différents acteurs du secteur immobilier. Que ce soit une agence, un géomètre ou même un expert, tous seront en mesure de vous remettre une première estimation de votre bien.

Une agence

Une agence immobilière est l’option la plus répandue. Vous pouvez faire appel à n’importe quelle agence. Cependant, privilégiez une agence de votre secteur, de votre quartier. Elle vous remettra une estimation plus réaliste, en fonction de la situation géographique de votre bien. Si vous le souhaitez, vous avez la possibilité de contacter nos équipes directement pour un accompagnement.

Un géomètre

Le géomètre expert tient compte d’un certain nombre de points pour l’évaluation. Outre la situation du marché et l’emplacement de la maison, il examine également la surface, l’isolation, l’efficacité énergétique, les installations à proximité, le plan de zonage et le type de matériaux de l’habitation.

Un expert

L’expert immobilier détermine la valeur de votre bien avec un regard neutre. Il étudie les qualités et les défauts de votre bien immobilier pour en fixer la valeur vénale. Il réalise également une étude comparative du marché dans votre ville ou votre quartier, en se basant sur les biens récemment vendus ou actuellement en vente.

Les moyens à disposition pour évaluer le prix de son bien immobilier

Il existe des comparateurs sur internet qui pourront vous donner une fourchette de prix. Mais le plus souvent, ces estimations en ligne ne reflètent pas la réalité du terrain. Une mauvaise estimation de départ peut entraîner une vente plus difficile. Il est donc important d’obtenir un prix juste.

Si l’estimation propose un montant trop éloigné de la réalité, cela peut avoir deux conséquences. Premièrement, si l’estimation est trop haute, votre bien risque d’être « grillé » sur le marché et mettra dès lors plus longtemps à se vendre. Deuxièmement, si l’estimation est trop faible, vous allez perdre de l’argent. C’est pour cela qu’une agence va vous permettre d’optimiser le prix de vente de votre bien. Son expertise et ses outils sauront vous aiguiller au mieux.

Pour obtenir l’expertise immobilière de Contigo, vous pouvez toujours contacter nos équipes pour plus d’informations. Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.

 

Choisir un locataire doit se faire dans le respect de certaines règles. L’objectif est de déterminer la capacité locative du candidat sans discrimination. 

Qu’entend-on par locataire solvable ?

Lorsque vous souhaitez mettre votre bien en location, il est d’usage de vous renseigner sur votre futur locataire. En particulier, il est normal et légitime en tant que bailleur de s’intéresser à la solvabilité du futur occupant de votre bien. 

Pour vérifier cette solvabilité, vous pouvez vous baser sur deux éléments factuels : le ratio de solvabilité et la capacité locative des candidats à la location. 

Le ratio de solvabilité

Le ratio de solvabilité, également appelé taux d’effort, permet d’évaluer si le candidat locataire dispose encore de moyens suffisants pour vivre, une fois le loyer payé. Ce taux est obtenu par le montant du loyer et des charges divisé par les revenus mensuels nets. Les éventuelles primes et compléments exceptionnels non récurrents ne sont pas pris en compte dans le calcul. 

Concrètement, on accepte qu’un locataire alloue 30 à 35 % de ses revenus au paiement de son bien. Au-delà d’un taux d’effort de 35 %, le bailleur doit se montrer vigilant. 

La capacité locative

Le calcul de la capacité locative est une autre façon de vérifier la solvabilité d’un locataire. Ici aussi, il s’agit de vérifier si le locataire a la capacité de payer son loyer sans mettre l’ensemble de son budget en danger. 

Pour connaître la capacité locative mensuelle d’un locataire, il suffit de multiplier ses revenus mensuels nets par 0,33 (soit un taux de 33%). Plus la capacité locative est élevée, moins les risques pris par le bailleur sont importants.

Les informations à demander pour vérifier la solvabilité 

Le propriétaire peut demander différentes informations financières. Par exemple, des pièces justificatives telles que les dernières fiches de salaire ou une déclaration de revenus pour connaître les revenus mensuels du candidat.

Attention, toutefois, de ne pas aller trop loin dans l’analyse du dossier. En effet, certains documents ne peuvent être demandés pour éviter toute discrimination. Par exemple, si un propriétaire peut demander des extraits de compte en banque pour attester de revenus, il n’est pas autorisé à se renseigner sur l’origine des fonds. 

Pour un salarié, il est fréquent de demander les trois dernières fiches de salaire du candidat-locataire. Pour un indépendant, on peut s’appuyer sur l’avertissement-extrait de rôle. Ces documents sont le plus souvent gage d’un revenu régulier et d’une situation stable. 

Choisir son locataire sans discrimination

Dans la Région bruxelloise, le code du logement bruxellois est très explicite sur la volonté des autorités à éviter toute forme de discrimination. Le code reprend une liste des informations jugées nécessaires à la conclusion d’un bail locatif. 

• Le nom et le prénom du ou des candidats-preneurs
• Un moyen de communication avec le candidat-preneur
• Tout document permettant d’attester l’identité du preneur et sa capacité de contracter
• Le nombre de personnes qui composent le ménage
• Le montant des ressources financières dont dispose le preneur ou son estimation.

Seuls les informations et documents figurant dans cette liste peuvent être demandés. L’objectif est d’éviter au candidat-locataire d’être victime de discrimination à toutes les étapes de la location d’un bien. En cas de non-respect de la règle, le propriétaire s’expose à des sanctions financières qui peuvent osciller entre 1 000 et 50 000 euros.

Choisir un locataire en évitant les risques liés à la solvabilité ou à la discrimination exige du temps et de l’attention. Déléguer cette tâche à des professionnels vous offre la tranquillité d’esprit. Nous vous invitons à prendre contact avec nos équipes pour en discuter.

Dialogue, mise en demeure, conciliation avec juge de paix ou procédure judiciaire, le propriétaire dispose de différents recours pour récupérer des loyers impayés. Le caractère coercitif, mais aussi la longueur, la complexité et le coût varient en fonction du recours choisi.  

Avant toute procédure, bien communiquer

Tout se passait bien avec votre locataire, lorsque soudain il ne verse plus son loyer à temps. Vous venez de signer un bail et dès les premiers mois, votre nouveau locataire fait déjà défaut. Quelle que soit la situation, avant de lancer toute procédure, il est important de privilégier la communication. 

Beaucoup de problèmes peuvent se résoudre par le dialogue. En tant que propriétaire, vous avez d’ailleurs tout à fait le droit de vous entretenir avec votre locataire afin de vous informer sur les raisons du non-paiement. 

Le dialogue, en premier ressort, est aussi une manière de conserver de bonnes relations avec votre locataire. Si le non-paiement s’explique par un oubli, un problème administratif ou des difficultés financières passagères, le problème peut être résolu en bonne entente. 

Mise en demeure et conciliation en justice de paix

Si la discussion ne donne aucun résultat et qu’en dépit de vos différentes démarches, vos loyers restent dûs, envoyez à votre locataire une lettre de mise en demeure.

Cette lettre de sommation 

• doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, 
• formalise l’obligation, pour le locataire, de s’acquitter du (des) loyer(s) impayé(s) dans un laps de temps bien défini.

La mise en demeure reste lettre morte ? Il est temps, dès lors, de solliciter une demande de conciliation. Cette demande peut se faire verbalement ou par courrier postal au tribunal de paix de la commune où se situe le bien.  

La conciliation consiste en une discussion entre les différentes parties sous le contrôle du juge de paix. Procédure gratuite, la conciliation évite les procédures longues et coûteuses. De plus, en cas d’accord, celui-ci est formalisé et a force de jugement. 

La procédure judiciaire pour non-paiement de loyers

Si le dialogue, la mise en demeure et la conciliation ne suffisent pas, la procédure judiciaire reste le dernier recours du propriétaire. Différentes options existent : 

1. La comparution volontaire des deux parties devant le juge de paix.
   Il s’agit de l’option la plus simple et la moins coûteuse. 
2. L’appel à un huissier de justice.
   Ce dernier notifie au locataire la demande initiale du propriétaire et lui transmet une convocation officielle du tribunal de justice de paix.
3. L’intervention du tribunal de paix suite à une demande écrite du propriétaire.
   Un dossier complet doit être transmis au tribunal qui statue sur l’affaire soumise.  

Pendant l’audience, chaque partie présente ses arguments. A la fin des débats, le juge donnera son verdict qui peut aller de l’obligation à payer les loyers et les arriérés à l’expulsion du locataire récalcitrant. 

Dans le cadre d’une procédure judiciaire, il est toujours recommandé d’être accompagné par un avocat. Les démarches liées à cette procédure peuvent s’avérer complexes.

Profiter de l’expertise d’une agence spécialisée en gestion locative

Chez Contigo, nous souhaitons offrir un accompagnement à tous nos propriétaires. Dès le début du contrat de bail, nous veillons au bon suivi des loyers. 

Comme nul n’est à l’abri d’un conflit, vous pouvez également vous appuyer sur notre expertise en cas de conflit avec votre locataire.  

Pour éviter toute surprise, confiez le suivi de vos loyers à notre agence.

De l’état des lieux d’entrée à l’état des lieux de sortie, découvrez les informations importantes liées à ces deux documents.

L’état des lieux : une obligation légale

L’article 1730 du Code civil impose d’annexer un état des lieux à chaque bail. Ce document fait donc partie intégrante du contrat de bail, à l’exception, toutefois, des baux à ferme. 

Depuis janvier 2019 et la régionalisation de la législation en matière de bail, certaines différences existent entre les trois régions. Par exemple, en Région flamande et en Région wallonne, l’enregistrement de l’état des lieux est obligatoire. 

À Bruxelles, par contre, même s’il est obligatoire d’établir un document qui décrit l’état du bien, aucune disposition ne prévoit l’obligation de l’enregistrer.

Un état des lieux d’entrée avec ou sans experts

Pour être valable juridiquement, l’état des lieux doit être réalisé de manière contradictoire. En d’autres termes, l’état des lieux d’entrée doit être établi en présence des deux parties. 

Si l’une des deux parties ne peut se libérer, elle peut être représentée par un tiers comme un expert-géomètre ou un agent immobilier. Le recours à des experts implique évidemment certains coûts. 

Ceux-ci sont répartis de manière équitable entre le propriétaire et le locataire, sauf si l’une des parties est amenée à faire appel à son propre expert. Dans ce cas, la partie concernée prend en charge l’intégralité des frais de son propre expert. 

Dans la pratique, toutefois, les parties conviennent en général de faire appel à un seul et même expert. Elles partagent en conséquence les coûts de la mission que l’expert accomplira dans le respect de la neutralité que lui impose sa déontologie.  

Bail et état des lieux : un enregistrement gratuit et conseillé

Comme expliqué précédemment, à Bruxelles, il n’existe pas d’obligation d’enregistrer l’état des lieux, mais il est vivement conseillé de le faire. 

L’enregistrement d’un état des lieux d’un immeuble affecté exclusivement à l’habitation est totalement gratuit. Au même titre que les autres documents énumérés et annexés au bail (par exemple, un certificat de performance énergétique). 

Lorsque le bail porte sur une location autre que la location d’un bien à titre de résidence principale, l’enregistrement de l’état des lieux est payant. 

L’état des lieux de sortie pour clore le bail locatif

À la fin de la location, l’état des lieux de sortie relève des bonnes pratiques à réaliser en fin de contrat. Le propriétaire et le locataire pourront ainsi répertorier les éventuels dommages locatifs. 

Il convient à ce stade de faire une claire distinction entre usure locative normale et dommage locatif. En effet, l’usure qui résulte d’un usage “en bon père de famille” ne sera pas imputée comme dommage locatif. Il est normal qu’après plusieurs années d’occupation, il faille donner un coup de peinture ou que le parquet soit légèrement griffé. 

En plus de l’usage en bon père de famille, le concept d’usure normale prend également en compte le concept d’usure normale. Cette notion accepte que le temps dégrade de manière naturelle certains éléments. 

Les derniers frais avant la clôture définitive

Pour que l’état des lieux de sortie soit valable, il doit être signé par les deux parties. Dans un premier temps, le locataire peut demander de justifier les montants retenus (ticket de caisse, devis de réparation…) avant de contresigner l’état des lieux de sortie. 

De même, tous les montants retenus à titre de provision pour charge devront faire l’objet d’un décompte final. 

En cas de non-accord, il existe toujours la possibilité de saisir le juge de paix. Dans ce cas-là, il faudra fournir toutes les preuves pour qu’il puisse trancher.

L’état des lieux est une protection pour propriétaire et locataire. Ces documents font partie intégrante des bonnes pratiques pour assurer de bonnes relations entre les deux parties. Découvrez-en d’autres dans le guide d’une bonne relation entre propriétaire et locataire.

La taxe sur la plus-value immobilière n’est pas automatique et son taux varie selon les situations. Découvrez les principaux critères pris en compte et les taux applicables.  

Quand la plus-value s’applique-t-elle ?  

La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l’achat d’un bien et le prix auquel vous le revendez. Si vous êtes propriétaire en personne physique, lors de la revente de votre bien, vous ne devez en principe pas payer de taxe sur la plus-value. 

En effet, cette taxe n’est due que dans certaines conditions. L’État est alors susceptible de vous taxer en appliquant un taux de 16,5% ou 33%.

Le taux de 16,5% s’applique dans les cas suivants : 

• vente d’un immeuble dans les 5 années qui suivent l’achat,
• vente du bien dans un délai de 3 ans, s’il s’agit d’une donation,  
• vente d’un terrain entre la 5ème et la 8ème année suivant son acquisition. 

Le taux de 33% est applicable : 

• lors de la revente d’un terrain non bâti, dans les 5 ans qui suivant l’achat,
• en cas de spéculation immobilière. 

Dans certains cas bien précis, par exemple dans le cadre d’un héritage, il est également possible de ne pas être redevable de la taxe sur la plus-value, même si la revente est réalisée dans les 5 ans. 

La plus-value doit obligatoirement être déclarée l’année qui suit la vente. 

La taxe sur les plus-values pour les biens détenus en société

Dans le cas d’un bien détenu en société, différents cas de figure peuvent exister. 

Vente d’un immeuble 

Si la société revend l’un de ses immeubles, la plus-value est taxée à l’impôt des sociétés. La plus-value correspond ici au prix de vente moins la valeur comptable après amortissement de l’immeuble vendu.  

Cession de parts

Les biens immobiliers restent la propriété de la société, seules les parts sont cédées. Dans ce cas, la plus-value réalisée n’est pas imposable dans le chef de la personne physique qui a cédé ses parts. 

Vous souhaitez vendre votre bien, faites appel à Contigo. Passer via Contigo est signe de simplicité, sérénité et rapidité. Vous pouvez nous contacter via notre formulaire. 

 

Comprendre ce que vous payez est important. Découvrez les différentes composantes de la taxe immobilière la plus connue : le précompte immobilier.

Revenu cadastral et précompte immobilier 

Le précompte immobilier est un impôt régional que vous devez payer chaque année sur un ou plusieurs biens immobiliers. Il équivaut à un pourcentage du revenu cadastral indexé du bien soumis à l’impôt. 

Qu’est-ce que le revenu cadastral indexé ? 

Le revenu cadastral indexé correspond au revenu cadastral net multiplié par un coefficient d’indexation. Ce RC indexé sert de base au calcul du précompte immobilier.

Pour connaître le revenu cadastral net, il suffit de connaître la valeur locative annuelle (12 x le loyer initial). De ce montant, il faut retirer 40% de frais. De la sorte, vous obtenez le revenu cadastral net. 

Pour mieux comprendre le calcul, voici un exemple :

La valeur locative d’une maison au 1er janvier 1975 = 135 €.

Valeur locative annuelle : 135 € x 12 = 1 620 €

Réduction des frais : 1620 -40% = 972 €.

Revenu cadastral indexé : 972 € x 1,9084 (coefficient indexation 2022) = 1854,96 €

Comment calcule-t-on le précompte immobilier à Bruxelles ? 

Pour calculer le précompte à Bruxelles, vous devez connaître : 

• le revenu cadastral non indexé,
• le coefficient d’indexation de l’année en cours (il change tous les ans),
• le taux d’impôt régional (à Bruxelles, le taux est de 1,25%),
• les centimes additionnels communaux (différents selon la commune). 

Exemple de précompte pour un appartement situé à Watermael-Boitsfort avec un revenu cadastral indexé de 1854,96 euros :

Précompte immobilier dû à la Région : 1854,96 x 1,25% = 23,187 €

Précompte immobilier dû à l’Agglomération : 23,187 x 9,89 (989 centimes) = 229,32 €

Précompte immobilier dû à la commune : 23,187 x 28 (2800 centimes) = 649,51 €

Total du précompte = 23,187 + 229,32 + 649,51 = 902,02 €

Exonération et réduction du précompte immobilier

Les biens occupés ou inoccupés sont soumis au précompte immobilier. Cependant, à l’instar des deux autres régions, la Région de Bruxelles-Capitale prévoit toute une série d’exonérations et de réductions. 

Celles-ci peuvent être attribuées sur le type de bien immobilier. Par exemple, un immeuble classé ou une habitation modeste pour autant que cette habitation soit le seul bien détenu en Région de Bruxelles-Capitale. Le revenu cadastral non indexé permettant d’établir si un bien peut ou non être considéré comme une habitation modeste.

Les exonérations et réductions peuvent aussi être attribuées sur la base de l’affectation du bien. Par exemple les lieux de culte, les immeubles affectés à l’enseignement, les soins de santé, les missions diplomatiques ou consulaires, etc. 

Des différences selon les communes 

Les communes bruxelloises ont un pouvoir de taxation propre. Elles peuvent donc appliquer des centimes additionnels à la taxe de base. Le nombre de centimes additionnels qu’elles prélèvent peut varier d’année en année. 

Le précompte immobilier est donc composé de plusieurs variables. Une variable commune à tout le territoire bruxellois (précompte immobilier dû à l’Agglomération) et d’une variable spécifique à chaque commune (les centimes additionnels). 

Exemples : 

• À Watermael Boitsfort : il est établi 2 800 centimes additionnels au précompte immobilier 2022
• À Etterbeek : il est établi 2 966 centimes additionnels au précompte immobilier 2022

Qui est redevable du précompte immobilier ?  

De manière générale, c’est le propriétaire qui reste redevable du précompte immobilier, vis-à-vis de l’administration fiscale. 

Il convient néanmoins de distinguer le bail de résidence principale (le locataire se domicilie dans le bien) et le bail de droit commun (tous les autres cas : bureau, commercial, résidence secondaire…).

Pour le bail de résidence principale, le précompte est à payer par le propriétaire. Dans les autres cas, c’est laissé à l’appréciation des parties, mais dans la pratique c’est très souvent à charge du locataire. Une clause dans le bail commercial, par exemple, peut tout à fait stipuler que le locataire, et non le propriétaire, est redevable du précompte immobilier. 

Le précompte immobilier est l’une des facettes de la fiscalité immobilière. Découvrez d’autres aspects de la fiscalité immobilière.  (lien vers article “la fiscalité immobilière en Belgique”)

 

La fiscalité immobilière en Belgique est complexe. L’origine du revenu immobilier ou la région dans laquelle est situé le bien, par exemple, ont des incidences diverses sur vos revenus immobiliers. 

Un impôt établi en fonction de l’origine du revenu immobilier   

Le revenu immobilier, comme son nom l’indique, et tel que le définit le SPF Finances, est “un revenu qui provient de biens immobiliers (maisons, appartements, terrains…) et qui n’est pas imposable en tant que revenus professionnels ou divers”. 

Actuellement, le revenu immobilier provenant d’un bien affecté au logement est taxé sur la base du revenu cadastral. Dans votre déclaration, il suffit de déclarer le revenu cadastral non indexé de ce bien, que vous l’occupiez vous-même ou que vous le mettiez en location. Ce montant à déclarer est le même chaque année, sauf en cas de révision du revenu cadastral. 

Une réforme, actuellement en cours de préparation, envisage toutefois de remplacer la taxation sur la base du revenu cadastral par une taxation sur les loyers réellement perçus. En cas d’entrée en vigueur de cette réforme, le corollaire sera sans doute de permettre la déduction des frais engagés dans les biens immobiliers. 

Si tout ou partie de votre bien est affecté à une activité professionnelle ou commerciale, le régime fiscal applicable à vos revenus immobiliers prend également en compte les loyers perçus.  

La fiscalité de l’immobilier locatif à usage professionnel ou mixte

Dans le cas où vous louez votre bien à une personne qui l’affecte à un usage professionnel, il faudra définir le loyer réel et le revenu cadastral indexé. 

Concrètement, en tant que propriétaire, vous êtes taxé sur le loyer réel perçu (le loyer net). Ce loyer réel perçu est le résultat d’un calcul effectué par l’administration fiscale pour établir le montant exact taxable. Si le loyer net est inférieur au revenu cadastral indexé, la taxation s’effectue sur la base du revenu cadastral. 

Dans le cadre d’une affection mixte du logement, c’est-à-dire dans le cas où le locataire l’utilise à des fins de logement et d’activité professionnelle, la taxation s’apparente à celle liée exclusivement à des fins professionnelles. 

Cependant, le bail peut expressément contenir une clause qui distingue clairement la ventilation du loyer pour la partie privée et pour la partie professionnelle. Dans ce cas, la taxation se fait en fonction de la répartition entre la partie privée et la partie professionnelle. 

La fiscalité immobilière à Bruxelles, en Flandre et en Wallonie 

Les droits d’enregistrement, lorsque vous achetez un bien, et le précompte immobilier annuel, calculé sur la base de votre revenu cadastral indexé, sont des matières régionales. Selon l’endroit où se trouve votre bien immobilier, vous ne serez donc pas tous logés à la même enseigne. 

Les droits d’enregistrement 

Le droit d’enregistrement correspond à la taxe unique à payer lors de l’acquisition d’un bien immobilier. 

Le taux normal de cette taxe s’élève à 

• 12,5 % en Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne, 
• 3 %  pour une habitation unique affectée au logement et 12% dans les autres cas en Région flamande.

Dans certains cas, il est néanmoins possible de bénéficier de taux réduits ou d’un abattement, c’est-à-dire une diminution de la base imposable. 

Le précompte immobilier 

Le précompte immobilier est un impôt régional que vous devez payer chaque année. Le montant de l’impôt est fixé sur la base du revenu cadastral indexé.

Ici aussi, chaque région prévoit des dérogations et réductions diverses.  

La fiscalité immobilière est une matière complexe et en constante évolution. Contigo propose une gestion locative sur mesure à tous les propriétaires qui souhaitent profiter en toute tranquillité de leurs revenus immobiliers. 

En tant que propriétaire, il est important de s’entendre avec son locataire. Pour y parvenir, il existe quelques règles à suivre. Découvrez les plus importantes.

Le contrat de bail, première étape avant d’entrer dans les lieux

Un contrat de bail est un contrat de louage par lequel le bailleur s’engage à donner la jouissance d’un bien à un locataire, moyennant un loyer et pour une durée déterminée.

Il existe différents contrats de bail :

• Contrats de bail de résidence principale
• Contrats de bail commercial
• Contrats de bail à ferme

La clause résolutoire expresse d’un contrat prévoit qu’en cas de manquement à une obligation contractuelle de l’une des parties, le contrat sera résilié automatiquement de plein droit, sans avoir à passer devant un Juge. Celui ou celle qui a manqué au respect de son obligation ne peut contester cette résiliation devant le Juge de Paix.

Le contrat de bail d’un immeuble destiné exclusivement à l’habitation doit obligatoirement être enregistré par le bailleur. Le bailleur dispose de deux mois après la signature pour effectuer cet enregistrement.

L’enregistrement est gratuit et peut se faire en ligne, via l’application MyRent, ou par courrier.

L’occupation des lieux : obligations du propriétaire et du locataire

L’état des lieux d’entrée est l’étape préalable à l’occupation d’un bien. Ce document officiel permet en effet aux propriétaires et aux locataires d’attester de l’état de l’habitation au moment de l’emménagement du locataire. L’état des lieux doit être daté et signé par les deux parties.

La location étant régi par un contrat, elle implique certaines obligations de la part du locataire. Celui-ci est notamment tenu de :

• régler le loyer dans les délais impartis,
• assumer les petites réparations,
• respecter le voisinage,
• entretenir son habitation
• et l’assurer.

Que faire en cas de conflit entre propriétaire et locataire ?

Locataire et propriétaire peuvent rencontrer des aléas au cours de la location d’un logement. Ces aléas peuvent aller jusqu’au conflit.

Différentes possibilités existent afin de régler un différend. Toutes n’ont pas le même degré de complexité. Il est donc toujours préférable de chercher un accord à l’amiable avant d’en arriver à une procédure judiciaire souvent longue et complexe.

L’accord à l’amiable

Lorsque le propriétaire et le locataire conviennent d’un accord à l’amiable, il est vivement conseillé de consigner cet accord par écrit et de le signer. Chaque partie devant garder une copie de l’accord signé.

La médiation

Faute d’accord à l’amiable, il est possible de faire appel à un médiateur. La médiation est une alternative à la justice. Elle se veut également confidentielle et volontaire.

La procédure en conciliation en justice de paix

Le propriétaire ou le locataire peut demander au juge de paix une conciliation. Cette procédure est gratuite et volontaire. Si la conciliation aboutit à une solution, le juge rédige un procès-verbal de conciliation.

La procédure judiciaire

Si aucune de ces solutions n’aboutit ou si l’une des parties fait défaut, il est possible d’entamer une procédure civile. Le plus souvent, le requérant introduit une requête auprès du juge de paix via le greffe ou via un exploit d’huissier de justice.

Le service de gestion locative de Contigo offre une solution aux propriétaires qui n’ont pas la possibilité ou l’envie de gérer eux-mêmes leur bien locatif. Découvrez cette solution qui est aussi la garantie d’une bonne relation entre propriétaire et locataire.