23 Jan
Nouveauté dans l’immobilier bruxellois : depuis le 1e janvier 2024, le locataire bénéficie d’un droit de préférence en cas de revente du logement qu’il occupe. On vous décrypte ce que ça implique pour les propriétaires.
Quand un propriétaire souhaite revendre son bien dans la Région bruxelloise, il doit désormais le proposer à son locataire en premier lieu. Si ce dernier souhaite exercer ce droit, il bénéficie alors d’un droit de préemption, applicable depuis le début de cette année 2024 à Bruxelles. Son objectif ? Faciliter l’accès à la propriété aux locataires occupant un bien depuis longtemps. Mais quelles sont ses conditions et ses contraintes pour le propriétaire ?
Une loi contraignante pour le propriétaire
Avant tout, il est important de stipuler que le droit de préemption n’est pas juste une option : c’est une obligation pour le propriétaire, qui peut être sanctionné s’il ne l’applique pas. En cas de non-respect du droit de préférence, le locataire lésé dispose en effet d’un délai d’un an pour demander l’annulation de la vente faite à un tiers.
Pour le propriétaire, cette nouvelle mesure pourrait prolonger le processus de vente et, en ce sens, être pénalisante. Jusqu’à présent, le Code bruxellois du logement imposait uniquement au bailleur d’informer son locataire de son intention de vendre le bien, et ce par lettre recommandée à la poste ou par exploit d’huissier. Le locataire avait alors la possibilité de soumettre son offre s’il le souhaitait, au même titre que les autres acheteurs potentiels.
Aujourd’hui, le locataire est donc privilégié dans un premier temps, puisqu’il a la priorité sur l’achat. Si la mesure semble révolutionnaire en Belgique, elle est déjà d’application en France depuis 1989, et existe déjà chez nous pour les locataires de terres agricoles. Mais c’est une première sur le marché du résidentiel privé.
Le cadre légal du droit de préférence à Bruxelles
Concrètement, lorsque le propriétaire d’un bien à Bruxelles choisit de revendre, il devra procéder comme tel :
- Prévenir son locataire de son droit de préférence, et l’avertir du prix et des conditions de vente de son logement.
- Le locataire dispose alors d’un délai de 30 jours pour répondre à l’offre de son bailleur.
- Ce n’est qu’en cas de refus du locataire ou d’absence de réponse dans ce délai de 30 jours, que le propriétaire peut proposer le bien en vente à un tiers ou le proposer en vente publique 1.
- Le bien ne se vend pas et le propriétaire décide de le proposer à un prix ou des conditions plus accessibles ? Il doit alors le notifier à son locataire, qui dispose d’un nouveau délai de 7 jours pour exercer son droit de préférence 2.
Sous quelles conditions ?
Notons tout de même que cette nouvelle mesure ne concerne pas les baux de courte durée, et ne s’applique pas dans certaines situations.
Elle exclut :
- Les baux à courte durée : cette loi n’est d’application qu’en cas de bail longue durée (3 ans ou plus)
- Les baux de colocation et ceux portant sur des logements multiples
- Les ventes entre membres d’une même famille (parents ou cohabitants jusqu’au 3e degré inclus)
- Les ventes réalisées dans le cadre d’une fusion ou une liquidation de société, ou d’un apport en société
- Les ventes de nue-propriété ou d’usufruit
- Les ventes en viager
Autres conditions : le bail doit être la résidence principale du locataire, où il est domicilié. Par ailleurs, le droit de préférence s’applique également à la famille du locataire, pour autant que le membre de la famille en question soit aussi domicilié dans les lieux.
Des sanctions sévères
On vous le disait plus haut : le droit de préférence à Bruxelles est une obligation légale et son non-respect peut être lourd de conséquences pour le propriétaire, puisque le locataire lésé dispose d’un an pour demander l’annulation de la vente.
Cette nouvelle loi a également des implications pour le notaire et l’agent immobilier chargés de la vente, puisque « le texte voté prévoit que les notaires et les agents immobiliers auront l’obligation de vérifier le respect des nouvelles règles, et notamment de s’assurer que le preneur a bien été prévenu de la mise en vente », précise l’avocate Carole De Ruyt pour l’Echo.
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Références
