État des lieux en Belgique 2026 : règles, coût et litiges
Par l’équipe Contigo Immo, sous la direction de Stéphane Cardon (IPI 514796) et Gauthier Lust (IPI 507645). Dernière mise à jour : 25 mai 2026.
L’état des lieux, c’est le constat détaillé de l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Il est obligatoire dans les trois Régions, doit être dressé en présence des deux parties, et il est votre meilleure preuve : sans état des lieux d’entrée détaillé, vous ne pourrez quasiment rien réclamer en cas de dégâts. Voici comment le faire correctement, et comment il vous protège.
C’est le document qu’on bâcle, et qu’on regrette à la sortie. Un état des lieux d’entrée vague, ou inexistant, et le jour du départ, impossible de prouver que la rayure sur le parquet ou le trou dans le mur n’étaient pas là au début. Résultat : une garantie qu’on doit rendre en entier, même quand il y a des dégâts.
Nous gérons près de 1000 biens à Bruxelles et en Brabant wallon depuis plus de 25 ans. L’état des lieux, c’est la première protection d’un propriétaire. Voici l’essentiel.
Qu’est-ce qu’un état des lieux, et est-il obligatoire ?
L’état des lieux est un constat écrit et détaillé de l’état du logement, pièce par pièce. Il est obligatoire dans les trois Régions depuis 2018 et doit être annexé au bail. Il doit être dressé de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du propriétaire et du locataire (ou de leurs représentants), daté et signé par les deux. L’état des lieux d’entrée s’enregistre avec le bail, gratuitement.
État des lieux d’entrée et de sortie : quelle différence ?
L’état des lieux d’entrée est la photographie de référence : il fixe l’état du bien au moment où le locataire reçoit les clés. L’état des lieux de sortie, réalisé au départ, se compare au premier. C’est cette comparaison, et elle seule, qui permet de distinguer ce qui relève de l’usage normal de ce qui constitue un dégât imputable au locataire. Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été reçu en bon état, et vous perdez tout recours.
Faut-il faire appel à un expert ?
Non, ce n’est pas obligatoire. Le propriétaire et le locataire peuvent parfaitement rédiger l’état des lieux ensemble, à l’amiable, à condition qu’il soit complet, précis, daté et signé. Mais sur ce document repose toute votre protection : un expert (géomètre-expert immobilier) sécurise le constat et limite fortement les litiges. Quand un expert est mandaté conjointement, ses honoraires sont partagés à parts égales entre propriétaire et locataire, sauf clause contraire du bail. Comptez, à titre indicatif, de l’ordre de 130 à 150 € par partie selon le type de bien.
Usure normale ou dégât locatif : qui paie quoi ?
C’est la question qui cristallise tous les litiges de sortie. La règle est simple : l’usure normale (l’effet du temps malgré un usage correct) est à charge du propriétaire ; le dégât locatif (une faute ou une négligence) est à charge du locataire.
| Usure normale (propriétaire) | Dégât locatif (locataire) |
| Peinture qui ternit avec le temps | Trous non rebouchés dans les murs |
| Joints qui s’usent | Parquet rayé ou abîmé par négligence |
| Traces légères d’un usage normal | Carrelage cassé, brûlures, grosses taches |
Que faire en cas de litige à la sortie ?
Quand le désaccord porte sur l’origine d’un dégât, deux recours : mandater un expert pour évaluer objectivement les responsabilités, ou saisir le juge de paix, qui statue sur les montants à retenir sur la garantie. Dans les deux cas, c’est l’état des lieux d’entrée qui sert de référence. C’est aussi lui qui justifie toute retenue sur la garantie locative.
État des lieux et gestion locative : qui s’en occupe ?
Un état des lieux bâclé ne se rattrape pas à la sortie. Chez Contigo, votre gestionnaire organise un état des lieux d’entrée détaillé, le compare rigoureusement à la sortie, et gère la répartition usure / dégâts sans tension inutile avec le locataire. Vous êtes protégé dès le premier jour. Voyez aussi notre guide complet de la gestion locative et notre article sur l’enregistrement du bail.
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Questions fréquentes sur l’état des lieux
L’état des lieux est-il obligatoire en Belgique ?
Oui, dans les trois Régions depuis 2018. Il doit être détaillé, daté, signé par les deux parties et annexé au bail. L’état des lieux d’entrée doit être enregistré avec le bail.
Faut-il un expert pour l’état des lieux ?
Non, ce n’est pas obligatoire : propriétaire et locataire peuvent le rédiger ensemble, à condition qu’il soit complet et précis. Un expert est toutefois recommandé pour éviter les litiges ; ses honoraires sont alors partagés à parts égales.
Qui paie l’état des lieux ?
Si un expert est mandaté conjointement, ses honoraires sont partagés 50/50 entre le propriétaire et le locataire, sauf clause contraire prévue dans le bail.
Quelle différence entre usure normale et dégât locatif ?
L’usure normale (l’effet du temps malgré un usage correct) est à charge du propriétaire. Le dégât locatif (faute ou négligence du locataire) est à sa charge.
Que se passe-t-il sans état des lieux d’entrée ?
Le logement est présumé avoir été reçu en bon état. Il devient alors très difficile de retenir quoi que ce soit sur la garantie locative à la sortie.
À propos de Contigo Immo : Contigo Immo gère près de 1000 biens à Bruxelles et en Brabant wallon depuis plus de 25 ans. Bureaux à Bruxelles et à Waterloo. Société co-dirigée par Stéphane Cardon (IPI 514796) et Gauthier Lust (IPI 507645).