Indexation des loyers en Belgique 2026 : comment la calculer (Bruxelles et Wallonie)
Par l’équipe Contigo Immo, sous la direction de Stéphane Cardon (IPI 514796) et Gauthier Lust (IPI 507645). Dernière mise à jour : 25 mai 2026.
L’indexation, c’est l’adaptation annuelle de votre loyer à l’évolution du coût de la vie, calculée sur l’indice santé. La formule : loyer de base multiplié par l’indice santé du mois qui précède l’anniversaire du bail, divisé par l’indice du mois qui précède sa signature. Elle n’est ni automatique ni libre : elle se demande, une fois par an, et suit des règles précises qui diffèrent entre Bruxelles et le Brabant wallon. Voici comment la calculer correctement en 2026.
Beaucoup de propriétaires laissent filer l’indexation. Par oubli, par crainte de mal faire, ou simplement parce qu’ils ignorent qu’elle doit être demandée. Résultat : un loyer qui décroche peu à peu de l’inflation, et des centaines d’euros perdus sur une année.
Nous gérons près de 1000 biens à Bruxelles et en Brabant wallon depuis plus de 25 ans. L’indexation, nous la calculons et l’appliquons chaque mois pour nos propriétaires. Voici la méthode, sans jargon.
Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?
L’indexation est l’ajustement annuel du loyer en fonction de l’indice santé, un indice des prix à la consommation publié chaque mois par Statbel. Elle permet au loyer de suivre le coût de la vie sans renier le bail. Ce n’est pas une augmentation libre : le propriétaire ne fixe pas un nouveau montant à sa guise, il applique une formule légale, rien de plus.
Comment calculer l’indexation du loyer ?
La formule est la même partout en Belgique :
Nouveau loyer = loyer de base × (indice santé du mois précédant l’anniversaire du bail ÷ indice santé du mois précédant la signature du bail).
Un exemple chiffré
| Loyer de base (à la signature) | 1 000 € |
| Indice santé du mois précédant la signature | 125,00 (exemple) |
| Indice santé du mois précédant l’anniversaire | 128,00 (exemple) |
| Calcul | 1 000 × 128,00 ÷ 125,00 |
| Nouveau loyer indexé | 1 024 € |
Les indices santé réels se trouvent sur le calculateur de loyer officiel de Statbel. Vous prenez l’indice du mois précédant l’anniversaire du bail et celui du mois précédant sa signature.
Quelles conditions pour pouvoir indexer ?
- Un bail écrit et enregistré. L’enregistrement est gratuit et obligatoire. En Wallonie, l’augmentation issue de l’indexation n’est même due que si le bail est enregistré.
- Une fois par an maximum, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
- Sur demande : l’indexation n’est pas automatique. Le propriétaire doit la réclamer par écrit au locataire.
- Rétroactivité limitée : la demande ne produit d’effet rétroactif que sur 3 mois maximum à partir de son envoi. Tarder, c’est perdre la différence.
Le PEB conditionne-t-il encore l’indexation ?
C’est la question qui sème le plus de confusion, parce que les règles ont changé. Pendant la crise énergétique (2022 et 2023), Bruxelles et la Wallonie avaient temporairement conditionné l’indexation au score PEB des logements énergivores. Ces mesures étaient provisoires, et la situation a évolué depuis.
- En Wallonie, et donc en Brabant wallon : la restriction liée au PEB a pris fin le 1er novembre 2023. Depuis, l’indexation s’applique normalement, quel que soit le score PEB du logement.
- À Bruxelles : l’indexation est de nouveau autorisée. Un facteur de correction subsiste uniquement pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 dont le PEB est E, F ou G, et ce calcul transitoire est utilisable jusqu’au 31 mai 2026. Pour tous les autres baux, l’indexation est pleine.
Autrement dit : non, l’indexation ne dépend pas du PEB en règle générale. Seuls certains anciens baux bruxellois énergivores subissent encore un correctif transitoire. Comme ces règles bougent, vérifiez la situation de votre bien au moment d’indexer, côté Bruxelles Logement ou Logement Wallonie.
Indexation à Bruxelles et en Brabant wallon : quelle règle s’applique ?
Le bail est une compétence régionale. Un bien à Ixelles, Uccle ou Schaerbeek suit les règles bruxelloises ; un bien à Waterloo, Wavre ou Nivelles suit les règles wallonnes. La formule de calcul est identique, mais les particularités, comme le facteur de correction bruxellois, diffèrent. Un gestionnaire qui couvre réellement les deux Régions, comme Contigo avec ses bureaux à Bruxelles et à Waterloo, vous évite les erreurs de cadre.
Indexation et gestion locative : qui s’en occupe ?
C’est typiquement la tâche qui se perd quand on gère seul. Chez Contigo, votre gestionnaire dédié calcule l’indexation au bon moment, avec le bon indice, et prend en charge tout le formalisme : la rédaction de l’email d’indexation et du courrier au locataire, l’application à la date anniversaire, le suivi. Vous ne ratez plus une indexation, et votre loyer suit l’inflation sans que vous ayez à y penser. Pour le reste de la gestion, voyez notre guide complet de la gestion locative.
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Questions fréquentes sur l’indexation du loyer
L’indexation du loyer est-elle automatique ?
Non. Le propriétaire doit la demander par écrit au locataire, une fois par an, à la date anniversaire du bail. Sans démarche, le loyer reste inchangé.
Jusqu’à quand peut-on indexer rétroactivement ?
La demande ne produit d’effet rétroactif que sur 3 mois maximum à partir de son envoi. Au-delà, la différence est définitivement perdue.
Faut-il un bail enregistré pour indexer ?
Oui. Le bail doit être écrit et enregistré (l’enregistrement est gratuit et obligatoire). En Wallonie, l’augmentation par indexation n’est due que si le bail est enregistré.
Le PEB empêche-t-il encore d’indexer ?
En Wallonie, non depuis le 1er novembre 2023. À Bruxelles, un facteur de correction s’applique seulement aux baux antérieurs au 14 octobre 2022 dont le PEB est E, F ou G, jusqu’au 31 mai 2026. Dans les autres cas, l’indexation est pleine.
Où trouver l’indice santé à utiliser ?
Les indices santé sont publiés chaque mois par Statbel, qui propose aussi un calculateur de loyer officiel. Vous utilisez l’indice du mois précédant l’anniversaire du bail et celui du mois précédant sa signature.
À propos de Contigo Immo : Contigo Immo gère près de 1000 biens à Bruxelles et en Brabant wallon depuis plus de 25 ans. Bureaux à Bruxelles et à Waterloo. Société co-dirigée par Stéphane Cardon (IPI 514796) et Gauthier Lust (IPI 507645).