La taxation des loyers réels, ce n’est pas pour tout de suite !

Les propriétaires investisseurs qui redoutaient un changement de leur régime fiscal peuvent se rassurer. La taxation des revenus locatifs réellement perçus n’a pas été retenue dans ce premier train de mesures, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2024.

La fiscalité reste donc très favorable aux bénéficiaires de revenus locatifs privés en Belgique. Mais reprenons au début : comment les revenus locatifs sont-ils taxés actuellement ? Et pourquoi la vaste réforme fiscale prévue par le gouvernement inquiétait-elle le secteur immobilier ?  

Taxation des loyers réels : état des lieux

Aujourd’hui, en Belgique, la personne physique propriétaire d’un bien et qui le met en location à une personne physique n’est pas taxée sur le montant des loyers réellement perçus, mais sur un montant équivalent à 140% du revenu cadastral indexé de son bien. 

Qu’est-ce que le revenu cadastral ? 

• Le revenu cadastral (RC) est un revenu fictif égal au revenu annuel moyen net qu’un immeuble procurerait à son propriétaire. Ce montant correspond donc à la valeur locative moyenne nette d’une année du bien, à un moment de référence.
• En Belgique, ce moment de référence est le 1er janvier 1975.
• Selon la loi, le RC doit être réévalué tous les 10 ans par péréquation cadastrale. Or, la dernière péréquation remonte à 1980, sur la base des revenus locatifs de 1975. À défaut de réviser les revenus cadastraux, l’Etat indexe automatiquement le RC en fonction de l’indice des prix à la consommation en vigueur (1,863 en 2022).

• Le RC indexé est calculé au niveau fédéral. Il représente le montant à indiquer dans la déclaration d’impôt des personnes physiques. 
• Le précompte immobilier (PI) est l’impôt que le propriétaire est invité à payer directement à l’administration fiscale de la région dans laquelle le bien immobilier est sis.

Constat : ce système de taxation basé sur un revenu cadastral datant de 1975 est de toute évidence très avantageux pour le propriétaire, qui se retrouve imposé sur une base bien plus faible que celle qu’il perçoit en réalité.

Attention : la taxation à hauteur de 140% du RC indexé ne s’applique qu’aux revenus locatifs de biens à usage privé. Il est possible que le gouvernement cible bientôt les locataires qui déduisent tout ou partie de leur loyer comme frais professionnels. Leurs propriétaires seraient alors indirectement impactés.

Que redoutaient les investisseurs ? 

Depuis 2022, la vaste réforme fiscale prévue dans notre royaume a fait couler beaucoup d’encre. La principale vocation de cette réforme ? Réduire la charge fiscale sur le travail. Et pour cause : la taxation des salaires en Belgique figure parmi les plus élevées du monde. 

Le but de la réforme n’est pas de diminuer les recettes fiscales de l’Etat, mais bien d’en déplacer la charge, notamment vers le patrimoine. La taxation des loyers réels s’est dès lors retrouvée dans le viseur du ministre des Finances Vincent Van Peteghem. 

L’intention du ministre consistait à :

• Aller vers une taxation généralisée des loyers privés, voire d’une taxation systématique des plus-values immobilières.
• Ne plus taxer les biens immobiliers sur une base forfaitaire (comme c’est le cas avec le revenu cadastral), mais bien sur base du revenu réel au taux de 25%.
• Instaurer la déductibilité des frais. Soit sur base d’un régime forfaitaire de 30%, soit sur base des frais réellement engagés. 

Le résultat : fausse alerte !

Début mars 2023, le ministre des Finances Vincent Van Peteghem a donc présenté sa très attendue note de réforme fiscale. Concrètement, elle contenait 25 mesures ayant pour but de déplacer la charge fiscale de 6 milliards d’euros. 

Excellente nouvelle pour les propriétaires : la taxation des loyers réels ne se trouve pas dans ce premier volet de la réforme. Les mesures non retenues devraient faire l’objet d’une deuxième phase de la réforme, sous une prochaine législature et donc à charge d’un prochain gouvernement. 

Mais alors, quelles mesures sont d’application ?

Aujourd’hui, il y a un consensus pour qualifier la réforme fiscale d’échec. On est bien loin des ambitions du début de la législature. Aucune des mesures ayant finalement fait l’objet d’un consensus politique ne concerne les revenus immobiliers pour les bien situés sur le territoire national.

Notre régime fiscal a une brique dans le ventre

Une chose est certaine : si on compare la Belgique aux autres pays de l’Union européenne, le régime fiscal est extrêmement favorable aux propriétaires investisseurs.

C’est bien connu, le Belge a une brique dans le ventre. Selon une enquête menée en 2020 et 2021 par la Banque nationale de Belgique, 72% des ménages belges sont propriétaires de leur logement. Et plus d’un propriétaire immobilier résidentiel sur six possède au moins une maison ou un appartement en plus de son habitation, à titre d’investissement ou comme résidence secondaire. Rien d’étonnant donc à ce que notre système fiscal prenne soin des propriétaires investisseurs. 

Si la fiscalité est aussi avantageuse pour les bénéficiaires de revenus locatifs, c’est avant tout parce que ces derniers échappent à une triple taxation : la taxe sur les loyers réellement perçus, une péréquation qui aurait eu pour conséquence une augmentation du revenu cadastral ainsi que la non-taxation des plus-values lors de la revente, dans la grande majorité des cas. 

Et si de telles mesures entraient en vigueur ? 

Instituer une taxation des loyers privés sur base des loyers réellement perçus aurait son lot de conséquences. 

• Pour le propriétaire, qui subirait une pression fiscale accrue et double, avec :

Une explosion de son précompte immobilier (qui pour l’instant, on le rappelle, est calculé sur base du RC)
Avec une augmentation de la pression fiscale sur les loyers eux-mêmes.

• Pour le locataire : si les propriétaires sont davantage taxés, il est fort probable que les loyers augmentent.

• Pour les administrations fiscales, qui se verraient attribuer la lourde tâche de contrôler les loyers et dépenses réelles. Un travail titanesque qui demanderait du renfort de personnel. 

• Pour l’évolution du marché en lui-même, sur un plan macro-économique. Ces dernières années, la chute des taux d’intérêts hypothécaires a poussé beaucoup de Belges à investir dans des biens immobiliers destinés à la location. Or, dans leurs calculs, ils ont pris en compte une faible taxation des revenus. Quid si cette taxation augmentait ? Bon nombre d’investisseurs se verraient contraints de revoir leur stratégie d’investissement.  

Pourquoi investir dans l’immobilier en 2023 ?

Outre ces avantages fiscaux qui font de la Belgique une terre de choix pour les propriétaires investisseurs, la période est également propice à investir dans la brique. On vous détaille les perspectives pour le marché immobilier en 2023 dans cet article. 

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