La gestion technique d’un immeuble en location

Vous êtes le seul propriétaire d’un bâtiment dont vous mettez les appartements en location ? Cet article vous concerne ! En effet, en tant que propriétaire, vous êtes tenus d’effectuer toute une série de tâches, allant de la gestion administrative complète à la mise en conformité de vos installations en passant par la vérification technique, ou les réparations éventuelles. Le but : mettre à disposition de vos locataires un bien en bon état, certes, mais aussi techniquement conforme, avec lequel vous ne risquez aucun souci ni réclamation de la part de vos locataires.

Si la gestion locative de manière générale est une mission globale, qui débute avant la mise en location de votre appartement et se termine lorsque les locataires ont quitté les lieux, elle comprend plusieurs formes de gestions qui se centrent, elles, sur les points d’attention particuliers d’une location. Gestion administrative, gestion financière, gestion de l’entretien et… gestion technique. Cette dernière est très certainement la plus complexe à appréhender. Pourquoi ? Et en quoi consiste exactement cette forme de gestion ?

En quoi consiste la gestion technique d’un bâtiment ?

Si vous êtes propriétaire de l’ensemble d’un bâtiment comprenant moins de 19 appartements, vous savez qu’une copropriété et donc la présence d’un syndic n’est pas obligatoire. Il en résulte donc que vous êtes le seul maître à bord pour la gestion de votre immeuble. Et la gestion technique est souvent assez chronophage car elle comprend une série de missions qu’il convient de traiter souvent rapidement.

Entretenir le bien

Depuis la réforme de la loi sur les baux à loyer de 2007, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont désormais des documents obligatoires qui doivent être enregistrés à l’état, annexé au contrat de bail. L’état des lieux d’entrée, qui peut être dressé soit par le propriétaire en présence du locataire, soit par un expert externe en présence des deux parties, doit se faire avant la nouvelle occupation du bien ou endéans le premier mois de location maximum. Grâce à ce document, locataire et propriétaire sont assurés de démarrer l’aventure sur les mêmes bases et d’avoir pris connaissance, ensemble, de l’état actuel du logement.

A partir de ce point de départ, comme le rappelle très justement « Bruxelles Logement », il appartient bien évidemment à votre locataire d’entretenir correctement le bien mis à sa disposition et selon l’état dans lequel il se trouve. C’est-à-dire que le locataire n’est en aucun cas dans l’obligation d’effectuer des réparations de dégâts qui préexistaient avant son arrivée. Il doit maintenir le bien en bon état et effectuer les réparations locatives nécessaires, conformément à l’usage pour lequel il le loue. Le service public mentionne, par exemple, le ramonage des cheminées ou encore l’entretien de la chaudière et des appareils de détartrage et adoucisseurs d’eau.

Mais, de votre côté, en tant que propriétaire, vous êtes également chargé d’entretenir votre bien en bon père de famille et de prendre donc en charge toutes les autres réparations qui n’incombent pas au locataire comme le nettoyage périodique des garde-corps de la terrasse, le contrôle de l’ascenseur, etc. (pour en savoir plus)… Le rôle de votre locataire, à ce moment-là, sera évidemment de vous avertir de tout problème, nécessité de réparation ou survenance d’un dégât.

Effectuer les réparations de vétusté ou de force majeure 

Votre locataire a une fuite d’eau dans l’appartement : qui fait quoi ? Qui paye quoi ? Le sujet des réparations dans un logement loué peut être un sujet sensible car très généralement discutable selon les cas, les situations et la relation que locataire et propriétaire entretiennent. Pourtant, la loi est stricte : les réparations qui résultent de la vétusté et de la force majeure ne peuvent jamais être à charge du locataire.

Les réparations qui sont à la charge du propriétaire concernent donc bien l’usure normale du bien et de ses équipements, ainsi que celles qui seraient nécessaires à la suite d’un sinistre qui touche l’ensemble de votre bien et pour lequel vous avez souscrit une assurance. Pensons notamment à la toiture, dont les tuiles ou les ardoises ont pu être arrachées à cause du vent, aux panneaux photovoltaïques, qui seront sans doute de plus en plus souvent installés, mais qui peuvent, eux aussi, être endommagés, ou encore une infiltration d’eau au niveau des solins… Des réparations peuvent également s’avérer indispensables au niveau des canalisations, de l’installation électrique ou encore du bâtiment même.

Les réparations mineures comme le changement d’une ampoule électrique ou le remplacement d’un filtre de hotte de cuisine, par exemple, sont évidemment à la charge de votre locataire. Tout comme les réparations dues à une mauvaise utilisation de vos installations ou à un mauvais entretien.

Même si les choses semblent assez claires, reprenons l’exemple de la fuite d’eau. Votre locataire vous appelle pour vous signaler une fuite sous l’évier de la cuisine. Selon la loi, c’est à vous de vous en occuper car, a priori, le problème résulte d’une usure normale du bâtiment. De votre côté, en revanche, vous savez que vous avez changé vos tuyaux de canalisation l’année dernière et qu’ils sont donc en parfait état. Alors à qui la faute ? Pour résoudre le problème, ce sera bien à vous d’en chercher l’origine : la canalisation est-elle bouchée ? À cause de qui et de quoi ? Le problème vient-il bien de l’appartement en question ? En fonction de la réponse, vous pourrez alors évaluer à qui revient la facture finale pour les réparations. 

Suivre les travaux 

Qui dit entretien et réparation, dit également suivi des travaux. A nouveau, vous allez devoir faire preuve de disponibilité. En effet, une fois le défaut signalé, en tant que propriétaire et gestionnaire du bâtiment, vous devrez gérer les demandes de devis, vous devrez choisir les différents prestataires et surtout, vous assurer que les travaux sont effectués correctement et dans le respect des délais convenus.

Faire appel à un service de gestion locative 

La liste des tâches à réaliser vous donne le tournis ? Vous pensez ne pas disposer de suffisamment de temps ni de compétences pour suivre assidûment ces différentes obligations et les demandes régulières de vos locataires ? Vous avez peur de les mécontenter en n’agissant pas assez rapidement sur un problème et donc de les faire fuir ? Vous ne trouvez pas de corps de métier qui accepte d’intervenir pour une petite intervention ?

Dans ce cas, faites appel à un service de gestion locative. Concrètement, nous sommes l’interlocuteur direct des locataires qui peuvent s’adresser à nous en cas de problème. Résultat : une tranquillité d’esprit pour eux comme pour vous ! Nous prenons le relai pour toutes les charges essentielles à la gestion technique de votre immeuble. Notre grande disponibilité nous permet alors d’assurer une réparation rapide, évitant ainsi une amplification du problème. Vous souhaitez en savoir davantage sur notre service de gestion locative, rendez-vous ici. Et si vous êtes déjà convaincus, contactez-nous ici.