Louer son bien immobilier : 9 questions à se poser
Vous avez décidé de mettre votre bien en location. Quelles sont les actions à entreprendre pour être légalement à jour ? Voici 9 questions à se poser.
1. Mon bien est-il aux normes ?
Avant de mettre votre bien en location, vérifiez que celui-ci réponde à des normes et à des exigences minimales :
- Sécurité : l’électricité, le gaz ou encore le chauffage doivent être aux normes
- Salubrité : les traces d’humidité ou la présence de nuisibles doivent être traitées en conséquence
- Équipement minimal : le logement doit disposer d’un accès à l’eau (froide et chaude), les sanitaires et les installations électriques doivent être fonctionnels
Si une de ces exigences n’est pas encore rencontrée, vous devrez investir dans les travaux de réparation et de mise aux normes nécessaires avant de louer votre bien.
2. Quelles informations communiquer au locataire avant la signature ?
Avant tout engagement écrit, vous devrez communiquer les informations suivantes au futur locataire :
- Une description du logement
- Le montant du loyer
- L’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité
- La liste et l’estimation des charges
- Un certificat énergétique (PEB)
- La présence ou non d’un syndic
Pour plus de détails, vous pouvez consulter notre article relatif aux obligations du propriétaire.
Après avoir transmis ces éléments au locataire potentiel, vous pourrez également lui demander les renseignements suivants selon la région où se situe le bien à louer.
En Région de Bruxelles-Capitale :
- ses nom et prénom
- un document qui prouve son identité et sa capacité à signer un contrat de bail
- un moyen pour entrer en communication avec lui (numéro de portable, adresse courriel…)
- le nombre de personnes qui composeront le ménage
- le montant de ses ressources financières
La Région wallonne ajoute à cette liste une preuve de paiement des trois derniers mois de loyer.
En Région flamande, d’autres critères peuvent intervenir, comme une connaissance minimale du néerlandais (au niveau A1).
Les critères admis par chaque région constituent des limites à ne pas dépasser. Soyez donc très attentif à toute suspicion de discrimination.
3. Quel type de bail choisir et pour quelle durée ?
Une fois votre locataire trouvé, il faudra déterminer le type de bail. Il est important de proposer un bail adapté à la situation du bailleur et du locataire. De manière classique, il existe deux types de contrat :
- un contrat de résidence principale
- un contrat de droit commun, si le locataire ne fait pas du bien loué sa résidence principale
Il existe également d’autres types de contrats spécifiques :
- le bail de colocation : le bien devient la résidence principale d’un des colocataires, les autres signent un pacte de colocation
- le bail étudiant : il est conclu pour une période de 12 mois Il peut être renouvelé aux mêmes conditions de loyer par période d’un an
Ensuite, vient la question de la durée du bail. Ici aussi, les formules sont multiples :
- Le bail de résidence principale : 9 ans (la durée peut également varier)
- Le bail de courte durée : 3 ans ou moins
- Le bail de longue durée : plus de 9 ans
- Le bail à vie
- Le bail étudiant : toujours de 12 mois (ou 10 sous certaines conditions)
Dans tous les cas, soyez attentif au type de bail que vous proposez. La durée du bail a des conséquences sur les délais de préavis ainsi que sur les indemnités.
4. Comment déterminer le prix du loyer ? (loyer + charges)
Demander un prix juste pour le loyer favorise la confiance entre le bailleur et le preneur, même si
le propriétaire reste le seul à décider du montant.
Le bailleur propose un montant correspondant aux charges locatives et en détaille les différents postes. Il peut également réclamer les charges sur base de frais réels ou d’un forfait.
Attention, de nouvelles réglementations concernant les baux à loyers sont d’application depuis l’automne 2022. En effet, les propriétaires de biens dont le score PEB n’atteint pas un certain niveau ne pourront plus indexer complètement le montant du bail de leur logement.
5. Quelle garantie locative puis-je demander ?
Le bailleur peut demander le dépôt d’une garantie au locataire. Les deux formules les plus courantes sont :
- le compte individualisé : le locataire dépose un montant équivalant à 2 mois de loyer sur un compte bloqué
- la garantie bancaire : une institution bancaire se porte garante du montant total de la garantie qui ne peut dépasser 3 mois de loyer
6. Quand et comment enregistrer le bail ?
Après signature par les deux parties, c’est au bailleur d’entreprendre les démarches d’enregistrement du bail. L’enregistrement du bail est gratuit pour autant qu’il soit effectué dans un délai de deux mois après la signature.
Pour ce faire, vous pouvez envoyer une copie de votre contrat de bail au centre de scanning du SPF Finances ou l’enregistrer directement en ligne via Myrent.
7. Dois-je faire assurer mon bien ?
Il faut savoir qu’en Belgique, le propriétaire n’est pas tenu d’assurer son bien. Cependant, il est vivement conseillé de souscrire une assurance incendie, afin de se prémunir de mauvaises surprises.
Par contre, la Responsabilité Civile locative est obligatoire pour le preneur. Cette assurance couvre les dégâts qu’il aura occasionnés à votre bien.
8. Quid de l’entretien ?
Maintenir le bien dans un état impeccable est l’affaire du propriétaire, mais également du locataire. Sur ce plan, une bonne relation entre propriétaire et locataire est importante. Vous pouvez également consulter notre guide d’une bonne relation entre propriétaire et locataire afin d’obtenir des informations complémentaires.
Concrètement, le locataire est tenu d’effectuer les travaux d’entretien afin de maintenir le bien dans un état correct. De son côté, le propriétaire doit faire faire toutes les réparations qui lui incombent. Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter cette liste issue du site de Bruxelles Logement.
9. Puis-je garder un double des clés ?
Garder un double des clés de son bien n’est pas interdit par la loi. Mais le propriétaire ne fait pas ce qu’il veut pour autant. En effet, vous êtes tenu de prévenir le locataire qu’un double des clés est en votre possession.
Si vous ne prévenez pas votre locataire et que vous entrez chez lui, vous commettez une violation de domicile. Pour rappel, la violation de domicile constitue un délit puni par la loi (article 226-4 du Code pénal).
Au travers de ces 9 réponses, vous aurez constaté que la mise en location de votre bien demande beaucoup de préparation, de suivi et de gestion au quotidien. Nos équipes se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans les différentes démarches administratives : n’hésitez pas à nous contacter.