Comment se passe la fin de bail locatif ?
De l’intention de mettre un terme à la location au décompte de charges, découvrez ci-dessous toutes les bonnes pratiques à connaître en fin de location.
Les différents moments propices à la résiliation du contrat de bail
Le contrat de bail que vous aviez conclu avec votre locataire arrive à terme ? Ou vous souhaitez tout simplement mettre fin à la relation ? Locataires et propriétaires peuvent résilier le contrat de bail à différents moments.
En cas de résiliation, il faudra remettre un préavis. Cette obligation a pour objectif de permettre au bailleur ainsi qu’au locataire de prendre leurs dispositions suffisamment tôt.
À l’expiration du bail
Pour mettre fin au contrat de bail à son expiration, le locataire et le propriétaire doivent remettre un préavis de rupture de bail à l’autre partie. Attention, une fois passé le délai d’expiration, le bail est reconduit pour une nouvelle période.
- Bail de 3 ans
Dans le cas d’un bail de courte durée (maximum 3 ans) : un préavis de 3 mois est obligatoire, tant pour le propriétaire que pour le locataire. - Bail de 9 ans
Le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois.
Le locataire a un préavis de 3 mois.
En cours de bail
Pour rompre le contrat de bail avant son expiration, des conditions de préavis, de délais et d’indemnité sont prévues et varient en fonction de qui rompt le bail.
Le bail étant une matière régionalisée depuis 2017, les conditions peuvent varier d’une région à l’autre. Le site Internet de notaire.be détaille ces conditions dans une infofiche récapitulative très complète.
Résiliation anticipée
Si le contrat de bail n’a pas été enregistré par le propriétaire dans les deux mois, le locataire peut le résilier, sans préavis ni indemnité.
Toutefois, cette option doit être nuancée en Wallonie et à Bruxelles, puisqu’elle ne peut être appliquée que dans deux cas :
- Le propriétaire a été mis en demeure d’enregistrer le bail par lettre recommandée.
- Le propriétaire a négligé d’enregistrer le contrat de bail dans le mois qui suit la mise en demeure.
La notification de fin de bail
La loi n’impose pas de formes particulières pour le congé. Il suffit que le bailleur ou le locataire ait manifesté son intention de mettre fin au bail à son échéance. Il est néanmoins conseillé de notifier son préavis par écrit soit par lettre recommandée soit par exploit d’huissier.
Quelques jours de retard peuvent engendrer une reconduction tacite automatique du bail. Il s’agit d’une matière complexe qui demande souvent l’accompagnement de professionnels pour éviter de mauvaises surprises.
L’état des lieux de sortie
Après le déménagement du locataire, il est recommandé aux deux parties de faire dresser un état des lieux de sortie. L’objectif est de vérifier que le locataire remet le bien loué dans l’état dans lequel il l’a reçu, à l’exception de l’usure locative normale.
L’état des lieux de sortie peut être établi par un seul expert (les honoraires sont partagés entre les parties) ou conjointement par le locataire et le bailleur.
Plus que de simples observations ou des photos, ce document décrit l’état du logement loué avec précision et de manière exhaustive. Il doit être daté et signé par les deux parties.
Prise en charge des dégâts
L’état des lieux de sortie sera comparé avec l’état des lieux d’entrée afin de vérifier si des dégâts ont été causés au logement, pendant la durée de la location.
Si le locataire a causé des dégâts lors de l’occupation du bien, il devra faire le nécessaire pour remettre le bien en l’état. Deux options sont possibles pour procéder à cette remise en état. Soit le locataire effectue les réparations en prenant le coût à sa charge. Soit le propriétaire prélève le montant des réparations sur la garantie locative.
Néanmoins, si les dégradations sont causées par la vétusté du logement, par l’usure locative normale ou encore, la force majeure, les réparations associées ne pourront pas
être à charge du locataire.
Le décompte des charges
Le décompte de charges à réaliser à la sortie couvre la somme des provisions moins les charges réelles jusqu’à la sortie. L’article 1728quater du Code civil prévoit qu’à la demande écrite du locataire par une lettre recommandée, le bailleur rembourse l’excédent de provisions perçues.
La gestion des charges locatives est d’ailleurs un point d’attention pour tout propriétaire. L’estimation précise et la répartition entre locataire et propriétaire doivent faire l’objet d’un suivi régulier.
Lorsque le bail arrive à terme ou qu’il est interrompu, rien ne doit être laissé au hasard. Contigo accompagne et élabore des procédures claires pour accompagner les propriétaires tout au long de la durée du contrat de bail.
INFOGRAPHIE
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