L’état des lieux locatifs, une assurance pour propriétaires et locataires

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Par l’équipe Contigo Immo, gestion locative et vente à Bruxelles et en Brabant wallon.

De l’état des lieux d’entrée à l’état des lieux de sortie, découvrez les informations importantes liées à ces deux documents.

Dans cet article

1. L’état des lieux : une obligation légale
2. Un état des lieux d’entrée avec ou sans experts
3. Bail et état des lieux : un enregistrement gratuit et conseillé
4. L’état des lieux de sortie pour clore le bail locatif
5. Les derniers frais avant la clôture définitive

L’état des lieux : une obligation légale

L’article 1730 du Code civil impose d’annexer un état des lieux à chaque bail. Ce document fait donc partie intégrante du contrat de bail, à l’exception, toutefois, des baux à ferme. 

Depuis janvier 2019 et la régionalisation de la législation en matière de bail, certaines différences existent entre les trois régions. Par exemple, en Région flamande et en Région wallonne, l’enregistrement de l’état des lieux est obligatoire. 

À Bruxelles, par contre, même s’il est obligatoire d’établir un document qui décrit l’état du bien, aucune disposition ne prévoit l’obligation de l’enregistrer.

Un état des lieux d’entrée avec ou sans experts

Pour être valable juridiquement, l’état des lieux doit être réalisé de manière contradictoire. En d’autres termes, l’état des lieux d’entrée doit être établi en présence des deux parties. 

Si l’une des deux parties ne peut se libérer, elle peut être représentée par un tiers comme un expert-géomètre ou un agent immobilier. Le recours à des experts implique évidemment certains coûts. 

Ceux-ci sont répartis de manière équitable entre le propriétaire et le locataire, sauf si l’une des parties est amenée à faire appel à son propre expert. Dans ce cas, la partie concernée prend en charge l’intégralité des frais de son propre expert. 

Dans la pratique, toutefois, les parties conviennent en général de faire appel à un seul et même expert. Elles partagent en conséquence les coûts de la mission que l’expert accomplira dans le respect de la neutralité que lui impose sa déontologie.  

Bail et état des lieux : un enregistrement gratuit et conseillé

Comme expliqué précédemment, à Bruxelles, il n’existe pas d’obligation d’enregistrer l’état des lieux, mais il est vivement conseillé de le faire. 

L’enregistrement d’un état des lieux d’un immeuble affecté exclusivement à l’habitation est totalement gratuit. Au même titre que les autres documents énumérés et annexés au bail (par exemple, un certificat de performance énergétique). 

Lorsque le bail porte sur une location autre que la location d’un bien à titre de résidence principale, l’enregistrement de l’état des lieux est payant. 

L’état des lieux de sortie pour clore le bail locatif

À la fin de la location, l’état des lieux de sortie relève des bonnes pratiques à réaliser en fin de contrat. Le propriétaire et le locataire pourront ainsi répertorier les éventuels dommages locatifs. 

Il convient à ce stade de faire une claire distinction entre usure locative normale et dommage locatif. En effet, l’usure qui résulte d’un usage “en bon père de famille” ne sera pas imputée comme dommage locatif. Il est normal qu’après plusieurs années d’occupation, il faille donner un coup de peinture ou que le parquet soit légèrement griffé. 

En plus de l’usage en bon père de famille, le concept d’usure normale prend également en compte le concept d’usure normale. Cette notion accepte que le temps dégrade de manière naturelle certains éléments. 

Les derniers frais avant la clôture définitive

Pour que l’état des lieux de sortie soit valable, il doit être signé par les deux parties. Dans un premier temps, le locataire peut demander de justifier les montants retenus (ticket de caisse, devis de réparation…) avant de contresigner l’état des lieux de sortie. 

De même, tous les montants retenus à titre de provision pour charge devront faire l’objet d’un décompte final. 

En cas de non-accord, il existe toujours la possibilité de saisir le juge de paix. Dans ce cas-là, il faudra fournir toutes les preuves pour qu’il puisse trancher.

L’état des lieux est une protection pour propriétaire et locataire. Ces documents font partie intégrante des bonnes pratiques pour assurer de bonnes relations entre les deux parties. Découvrez-en d’autres dans le guide d’une bonne relation entre propriétaire et locataire.