Propriétaire d’un bien à Bruxelles ? Pour vous aider dans la gestion de vos petits travaux immobiliers, nous avons concocté un guide pratique.

Incontournable de la gestion locative, l’état des lieux n’est pas à prendre à la légère. Pour s’assurer de sa fiabilité, il est utile de faire appel à un professionnel. Un des partenaires de Contigo.Immo, Nicolas Rommiée, expert immobilier chez Axis Experts, nous éclaire sur la question.

• Qu’est-ce qu’un état des lieux locatif ?

Nicolas Rommiée : « Un état des lieux locatif est la description détaillée d’un bien, avant l’entrée d’un locataire. Il est régi par l’article 1730 du code civil, et il est obligatoire. On peut comparer un état des lieux d’entrée à une photographie textuelle du bien, avant l’entrée du nouveau locataire. Il peut être réalisé soit entre parties (propriétaires et locataires), soit avec l’aide d’un expert. »

• Quand doit-il être effectué ? 

N.R : « L’état des lieux doit être fait soit avant l’entrée du nouveau locataire, soit durant le premier mois d’entrée en vigueur du bail. Si on dépasse ce délai, le locataire peut refuser qu’il soit réalisé. Et ça, c’est risqué : sans ce rapport, on n’aura pas de base sur laquelle se fier à la sortie. Les dégâts engendrés par le locataire ne pourront donc pas lui être imputés, puisqu’on n’aura aucune preuve de l’aspect du bien avant son arrivée… L’état des lieux de sortie doit quant à lui être fait le dernier jour du bail, au plus tard. »

• Les législations sont-elles les mêmes partout en Belgique ? 

N.R : « Avant 2018, le bail était régi par une loi qui datait de 1991. Mais depuis 2018, il s’est régionalisé et n’est plus une compétence fédérale. Cela a pour conséquence que les règles diffèrent légèrement entre les régions – en particulier en ce qui concerne l’état des lieux de sortie. Depuis 2018, les autorités ont créé des listes de répartition des réparations, travaux et entretiens impérativement à charge du bailleur ou incombant au preneur. »

• Quelle est la plus-value à faire appel à un expert pour un état des lieux ? 

N.R : « L’expert est une personne extérieure, objective et neutre vis-à-vis de la mission. Il garantit un rapport d’expertise complet, précis, sans négligence et où tout est notifié. 

Il arrive souvent que le propriétaire et le locataire réalisent l’état des lieux d’entrée entre eux, et voient ensuite leur relation se dégrader lors de l’occupation du bien. Cela mène à des situations conflictuelles et à des désaccords au moment de l’état des lieux de sortie. Grâce à mon œil extérieur, je peux alors concilier leurs avis pour maintenir une relation cadrée entre eux. 

Mais il vaut mieux se protéger de ces situations en faisant appel à un expert dès l’entrée. Et pour cause : un état des lieux d’entrée mal réalisé peut être préjudiciable pour le propriétaire comme pour le locataire. Mon objectif est : zéro euro de dégât locatif au moment de la sortie. Cela évite des frais au locataire et permet au propriétaire de relouer directement. Ça arrange tout le monde !  

Pour ce faire, nous proposons notamment ce qu’on appelle un ‘welcome pack’ : nous informons et conscientisons le locataire sur ce qu’il peut et ne peut pas faire. Nous remettons également aux parties une liste de conseils locatifs, pour que tout se passe pour un mieux. 

D’un point de vue juridique aussi, l’intervention d’un expert amène de la sécurité, puisqu’il connaît les législations en place. Lorsqu’on réalise une expertise, on reçoit un ordre de mission qui valide notre intervention. Nous travaillons avec des documents-types qui encadrent l’état des lieux pour éviter tout litige par la suite. Et pour calculer l’ampleur des dégâts locatifs de manière objective, nous avons accès à des prix unitaires, qui ont été établis par des Commissions. » 

• Comment choisir son expert immobilier ?

N.R : « Il existe deux types de profils capables de faire de l’expertise immobilière : les experts immobiliers et les géomètres experts. Mais au-delà du titre, ce qui est important, c’est que l’expert fasse partie d’une association de professionnels tels que l’UGEB (l’Union des Géomètres-Experts de Bruxelles), la Cibex (Chambre des experts immobilier de Belgique), ou encore l’ABEX (Association Belge des Experts). Quand on choisit l’expert avec lequel travailler, il est important de s’assurer qu’il fasse partie d’une association professionnelle, pour éviter de se retrouver avec un rapport d’expertise de mauvaise qualité. »

• Y a-t-il des règles, des cases à cocher pour réaliser un état des lieux ?

N.R : «  Il n’existe pas de cadre réglementaire pour réaliser un état des lieux, la seule règle est qu’il soit bien détaillé. Un reportage uniquement photographique ne sera pas valable. Il doit contenir une description détaillée de l’ensemble des éléments qui constituent le bien. 

D’un point de vue légal, en cas d’état des lieux de sortie, il est indispensable d’avoir un PV de sortie signé, afin que les parties puissent libérer les lieux. » 

• Concrètement, comment procédez-vous sur le terrain ? 

N.R : «  La façon traditionnelle se fait au dictaphone. Sur place, on fait une description détaillée de l’ensemble des éléments et des équipements d’un logement, avec une structure précise. On commence par décrire les plafonds, les murs, les sols, ensuite les équipements, l’état d’amortissement. Y a-t-il des coups, des éclats, des griffes ? Nous passons le bien au crible pour remonter toutes ces informations dans le rapport d’entrée locative. 

Au niveau des outils, le numérique se développe et tend à remplacer le dictaphone. Mais selon moi, dans la pratique, un rapport dactylographié au dictaphone est toujours de meilleure qualité qu’un rapport sous format numérique. » 

• Sur Internet, il existe des formulaires-types d’état des lieux. Sont-ils fiables ?

N.R : « Non, s’y fier peut être très risqué. Dans ces inventaires, on retrouve des tableaux avec des cases à cocher : ‘cuisine : bon état, état moyen, mauvais état’. Mais qu’est-ce que ‘bon état’ signifie, au juste ? Ces termes sont trop subjectifs, et manquent de précision. Quand je me retrouve, en sortie locative, avec un rapport de mauvaise qualité, il arrive que je ne puisse pas réclamer son dû au locataire, même si les dégâts viennent de lui. Et ce, parce que le rapport manquait de précision au départ. Pour maintenir les droits de chacun et éviter les litiges, il est donc pertinent de faire appel à un expert dès le départ. 

En fait, on peut considérer qu’un état des lieux d’entrée, c’est le document qui va permettre de préparer le futur état des lieux de sortie. D’où l’importance de ne pas le négliger ! »

Partager les coûts, rompre l’isolement : la colocation est une tendance croissante, chez nous comme ailleurs. Si certains propriétaires sont réticents à l’idée de proposer leur bien en colocation, ce modèle a pourtant de nombreux atouts. Quels sont-ils ? Quelles sont les spécificités législatives du bail de colocation ? Les règles sont-elles les mêmes à Bruxelles et en Wallonie ? On fait le tour de la question pour vous !

La colocation, une tendance immobilière croissante

Selon une étude menée en 2021 par l’ASBL Samen Huis, 17 % des logements en Belgique sont des colocations, et ce nombre devrait encore grimper à l’avenir. La « coloc’ » est de plus en plus populaire et n’est plus l’apanage des étudiants. Le profil-type du colocataire ? Il est aujourd’hui un jeune travailleur, généralement salarié, qui cherche à cohabiter afin de partager le coût de la vie et/ou des liens sociaux. 

Car si la colocation a tant la cote, c’est parce qu’elle rompt la solitude, elle permet de partager un environnement social convivial avec d’autres personnes, ou d’élargir son réseau. En cohabitation, on peut également se répartir les tâches ménagères et partager les ressources (meubles, appareils électroménagers), ce qui réduit les coûts propres à chaque individu. Bref : la vie en colocation n’a pas dit ses derniers mots. Mais quid des propriétaires ?

Quels avantages pour le propriétaire ?

Pour le propriétaire, les avantages à louer en colocation sont nombreux :

• Un meilleur rendement, puisque le propriétaire perçoit les loyers de plusieurs locataires au sein d’une seule propriété. 
• La possibilité de louer plus facilement des grandes surfaces, compliquées à louer car trop grandes, qui s’adaptent mieux aux colocations qu’à une famille, un couple ou une personne solo.   
• Une réduction du risque de vacances locative, puisque même si un colocataire quitte le bien, les autres se répartissent le loyer global, ce qui offre plus de stabilité financière au propriétaire.  
• Le partage des charges. Loyers, charges publics, entretien : la cohabitation réduit la pression sur le locataire en partageant ces coûts entre plusieurs individus. Ce qui facilite le paiement, et donc avantage le propriétaire. 
• Un élargissement du marché locatif : car en s’étendant, le modèle de la colocation offre davantage d’opportunités locatives au propriétaire. 
• La possibilité de louer son bien légèrement plus cher, étant donné qu’il est supporté par un plus grand nombre de personnes. 

Le bail de colocation

Côté législatif, la colocation a tout de même ses spécificités. En Belgique, une loi sur la colocation est entrée en vigueur en 2018 afin de lui donner un cadre juridique qui profite à tous les partis. La législation n’est pas à 100% identique à Bruxelles et en Wallonie, mais l’esprit est identique.

Le bail de colocation implique notamment certaines conditions : 

• L’habitation comprend au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire commun (que se partagent les colocataires).
• Il implique forcément la signature d’un contrat de bail de colocation, entre le bailleur et ses locataires, qui encadre leur relation de manière légale. 
• Ce contrat prévoit notamment la solidarité des colocataires entre eux vis-à-vis du bailleur, ainsi que d’autres modalités. Cette clause essentielle du contrat de colocation prévoit donc que les colocataires garantissent individuellement l’ensemble des engagements du contrat, incluant le paiement de la totalité du loyer et des charges locatives. 
• Entre eux, les colocataires doivent signer un pacte de colocation, regroupant les modalités pratiques de leur vie en communauté. Ce pacte ne concerne pas le propriétaire. 

Résiliation du bail de colocation

Résiliation par tous les colocataires

Si l’ensemble des colocataires d’un logement veulent mettre fin à un contrat de bail avant échéance, ils doivent prester une période de préavis de 3 mois s’il s’agit de leur résidence principale (c’est-à-dire qu’au moins un des colocataires y est domicilié). Les colocataires devront toutefois payer des indemnités au propriétaire, au prorata du nombre d’années d’occupation et selon la durée du bail.

Et si un seul des colocataires veut quitter le logement ?

Pour sortir seul de sa colocation, le locataire doit respecter certaines conditions, qui diffèrent en Wallonie et à Bruxelles.

• À Bruxelles 

S’il veut quitter la colocation, le locataire est dans l’obligation de prester une période de préavis de 2 mois. Il doit également donner une copie de son préavis à ses colocataires, et s’engager à trouver un remplaçant, ou du moins à avoir « effectué une recherche active et suffisante (avant l’expiration du congé) en vue de trouver un nouveau colocataire ». 

• En Wallonie 

Le colocataire doit prester un préavis de 3 mois. Il doit prévenir ses colocataires par lettre recommandée, via un huissier de justice ou en mains propres si les autres parties signent un reçu. Il doit également trouver un remplaçant qui doit être accepté par les autres colocataires, et par le propriétaire. 

Il est important de préciser qu’à l’arrivée de tout nouveau colocataire, les parties doivent signer un avenant au bail et au pacte de colocation. 

Gérer un bien en colocation : et si vous déléguiez ? 

En Belgique comme à l’étranger, le modèle de la colocation n’est pas prêt de s’étioler. Il fait d’ailleurs partie des tendances principales du marché de l’immobilier en 2024 – et pour la suite. En tant que propriétaire, envisager ce type de bail peut vous ouvrir des portes et représenter une option viable pour optimiser vos biens. À condition toutefois de sceller des contrats solides, de manager efficacement la cohabitation et de communiquer clairement avec vos locataires.  

Car gérer une colocation en tant que propriétaire peut représenter une véritable surcharge de travail. Changement de colocataire, multiplication des interlocuteurs, spécificités administratives… Cette tâche vous fait peur ou risque de vous prendre trop de temps ? Vous craignez la complexité législative, ou encore la communication avec les colocataires ? Vous faire aider par des spécialistes est un choix judicieux.

Chez Contigo, nous savons comment gérer ce type de location et nous connaissons les législations spécifiques en cas de contrat de bail en colocation. De quoi vous libérer l’esprit tout en optimisant votre bien au mieux !

Nouveauté dans l’immobilier bruxellois : depuis le 1e janvier 2024, le locataire bénéficie d’un droit de préférence en cas de revente du logement qu’il occupe. On vous décrypte ce que ça implique pour les propriétaires.

Mettre son bien en gestion locative permet de se libérer des tracas et d’optimiser sa rentabilité. De la sélection du locataire au paiement des loyers en passant par les petits travaux, la gestion des charges ou le maintien du bien en bon état… Votre gestionnaire de bien vous ôte un tas de soucis de l’esprit ! 

Un win-win propriétaire-locataire

En tant que propriétaire, confier la gestion de son bien à une agence spécialisée vous rend de précieux services. Mais c’est également le cas pour vos locataires qui bénéficient ainsi d’un interlocuteur disponible et informé sur leurs droits.

Les tendances de la gestion locative 

Le secteur de l’immobilier est en constante évolution. Et suivre sa course folle n’est pas toujours chose aisée… La gestion locative permet donc au propriétaire de rester à jour quant aux réglementations, mais aussi de déléguer une série de tâches à un intermédiaire bien informé sur les tendances du marché. Mais justement, quelles sont-elles, ces tendances de gestion locative ? 

Quand le digital facilite la vie

Aucun secteur ne semble échapper au digital, et l’immobilier n’enfreint pas la règle. Les outils numériques permettent d’automatiser bon nombre de tâches de gestion locatives, notamment : 

• La collecte des loyers
• La gestion des demandes de réparations ou petits travaux
• La communication avec les locataires
• La gestion des contrats
• L’indexation automatisée
• Etc.

À l’image de cette tendance, Contigo est récemment passé en mode 100% digital depuis 2020. 

Quels avantages ?

Le digital offre de précieux avantages en matière de gestion locative : moins d’erreurs grâce à une automatisation précise et pointue des tâches, un gain de temps pour les équipes qui peuvent se consacrer à l’essentiel : le service client, le contact avec les propriétaires et les locataires, la gestion sur le terrain. 

L’ère de la domotique 

Toujours dans le digital, autre tendance croissante pour 2024 : la domotique et les maisons intelligentes. Les propriétaires sont de plus en plus friands de ces bijoux de technologie, et ils sont nombreux à investir dans des systèmes domotiques pour rendre leurs propriétés plus attractives et écoénergétiques. 

La domotique inclut notamment :

• Les serrures intelligentes : qui vous permettent de déverrouiller votre porte à distance
• Les thermostats connectés : qui vous donnent la possibilité de réguler la température de votre intérieur à distance 
• Les systèmes de sécurité : alarmes, caméras de vidéosurveillance, détecteurs de fumée ou de mouvement, etc. Autant de technologies qui vous permettent de vous protéger d’éventuels risques de cambriolage, d’incendie ou autre. 

La durabilité et l’efficacité énergétique 

Plus qu’une tendance, la performance énergétique des bâtiments est une obligation. Que ce soit en Région wallonne, en Région bruxelloise ou en Région flamande, les réglementations sur la performance énergétique des bâtiments sont d’application. Que ce soit par conscience écologique ou par devoir, on n’y échappe plus : l’habitat de demain se doit d’être plus respectueux de l’environnement, et donc plus performant énergétiquement.  

Locataires comme propriétaires sont sensibles à cette question : les locataires car la hausse des prix de l’énergie impacte directement leur portefeuille, sans qu’ils aient de marge de manœuvre quant à la performance énergétique de leur bien. Les propriétaires, car rénover son bien représente un coût. Notez bien qu’il existe de nombreuses aides à la rénovation énergétique, aussi bien en Wallonie qu’à Bruxelles. Sans oublier qu’en compensation, la valeur locative de votre bien augmentera : vous pourrez le louer à un meilleur prix avec un meilleur PEB !

La tendance ? Les propriétaires sont de plus en plus nombreux à réduire leur empreinte carbone en investissant dans des améliorations éco-énergétiques, comme l’isolation, les panneaux solaires et les appareils électroménagers éco-énergétiques. 

La gestion des données

Afin d’utiliser vos données immobilières à bon escient, les agences de gestion locative sont de plus en plus nombreuses à se doter d’outils permettant de récolter et de traiter au mieux ces données, tout en respectant bien sûr la réglementation européenne sur la protection des données (RGPD). Enquêtes locataires, paiement des loyers, état des lieux sont autant de paramètres de la vie de votre bien qui peuvent se convertir en données. 

Les analyses et l’apprentissage automatique fournis par le gestionnaire locatif aident les propriétaires à prendre des décisions éclairées sur la tarification, la maintenance préventive et d’autres aspects de la gestion de son bien. 

Le marché de la colocation

Face à l’augmentation des prix des loyers, de l’énergie et de l’alimentation, la colocation a le vent en poupe, en particulier parmi les jeunes professionnels. Cette tendance continuera de croître en 2024 et les gestionnaires immobiliers l’ont compris. Leurs offres s’adaptent au marché et répondent au mieux aux besoins spécifiques des colocations, notamment via la gestion des baux conjoints et les espaces de vie partagés.

La gestion en ligne des paiements

La tendance à la digitalisation concerne aussi la gestion des paiements. Les paiements en ligne sont devenus la norme pour la collecte des loyers et des frais, ce qui simplifie la gestion financière pour les propriétaires et les locataires. Cette automatisation des tâches offre non seulement un gain de temps, mais elle permet aussi d’éviter les retards de paiements, de réduire les erreurs humaines et de sécuriser le processus. 

La gestion de l’expérience du locataire

Si la gestion locative améliore le confort de vie du propriétaire, elle est également bénéfique pour l’expérience du locataire. Les gestionnaires immobiliers accordent de plus en plus d’importance à la satisfaction des locataires, mettant en place des services et des avantages supplémentaires, comme des applications pour signaler les problèmes.

La conformité légale et réglementaire

Les réglementations en matière de location évoluent constamment, notamment en ce qui concerne les droits des locataires, la limitation des hausses de loyer et les normes de sécurité. Les propriétaires doivent rester informés et se conformer à ces règles. En confiant la gestion locative à un professionnel, vous êtes certain d’être à jour quant à l’évolution du cadre réglementaire de votre bien immobilier, et de ne pas faire d’erreurs qui vous coûteraient chers. 

Simplifiez-vous la vie grâce à la gestion locative

Face aux fluctuations et aux enjeux actuels du marché de l’immobilier, une agence de gestion locative constitue un allié de taille pour un propriétaire. En véritable partenaire, elle vous aide à anticiper les tendances, à rester informé sur les règles et les bonnes pratiques du marché, à vous munir des meilleurs outils pour vous faciliter la tâche, mais surtout à vous délester d’un bon nombre de tâches chronophages.

Face à la hausse des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt, l’accès à la propriété se corse dans notre Plat Pays, et en particulier à Bruxelles. L’indice de performance énergétique (PEB) du bien est devenu un critère de choix pour les propriétaires. Les biens dotés d’un bon PEB s’arrachent comme des petits pains, et acheter une maison ou un appartement correctement isolé à un prix accessible devient de plus en plus compliqué… Résultat : le bruxellois reste locataire plus longtemps, et le marché de la location se porte bien. 

Cette tendance favorable aux propriétaires pousse nombre d’entre eux à se retrouver face à une multitude de candidats-locataires dès l’annonce de leur bien publiée. Mais pourquoi une telle demande ? Et comment décrire le profil du locataire bruxellois actuel ?  

Bruxelles VS ailleurs

En Belgique

En comparaison avec les autres régions du pays, Bruxelles-Capitale est celle qui compte le moins de propriétaires occupant leur logement (38,81%, contre une moyenne nationale de 66,17% d’après Statbel). C’est donc à Bruxelles que l’on trouve le plus de logements mis en location… Et donc le plus de locataires.  

La difficulté d’accès à la propriété est particulièrement prononcée à Bruxelles par rapport aux autres régions de notre pays. Et cette pression sur le logement existe aussi dans le secteur de la location. D’après le dernier baromètre des locations de la Fédération des agents immobiliers francophones de Belgique (Federia), le prix moyen des loyers à Bruxelles a augmenté de 4,2% en 2022. Il est aujourd’hui estimé à 1.154 €, contre 759 € en Wallonie (tous types de logements confondus).

En Europe

Au niveau européen toutefois, notre capitale n’est pas si mal lotie. D’après une étude récente menée par HelloSafe,  Bruxelles semble même être la capitale d’Europe de l’Ouest avec les loyers les plus abordables en 2023. Avec un prix médian de 765 € pour le loyer d’un studio dans le centre-ville, notre capitale se trouve bien en-dessous d’Amsterdam (1700€), Paris (1250€) ou même Barcelone (1000€). 

Part du logement dans le budget des ménages 

Quid de la part que pèse le logement dans le budget d’un ménage ? D’après Statbel, il représente toujours l’une des principales dépenses dans les ménages belges, avec 31,8% en 2020 (incluant le loyer, l’eau, l’énergie, l’entretien et d’autres frais). Les propriétaires et les agences immobilières estiment généralement qu’un loyer ne doit pas dépasser 35% du salaire net du locataire, ce qui représente environ 1/3 de ses ressources. 

Mais le Belge dépense-t-il plus pour son loyer que ses voisins européens ? Il semblerait que non : d’après HelloSafe toujours, la Belgique se situe à mi-chemin par rapport à ses voisins quant à la pression sur le loyer. Entre le Luxembourg (avec 37,4% du budget dédié au loyer) et la Lettonie, où elle est la plus faible de l’Union Européenne (avec seulement 16% du budget du ménage dédié au loyer).

Locataire à Bruxelles : portrait-robot

Vous vous demandez quel est le profil-type du locataire bruxellois ? Personne âgée en solo, jeune diplômé célibataire, couple marié avec enfant ou encore famille monoparentale : on a passé au crible la composition des ménages pour dessiner le type de locataire le plus courant dans notre capitale.

Les 3 principaux profils de ménage 

Selon les chiffres de Statbel, on peut distinguer trois types de locataires à Bruxelles, en se basant sur la composition des ménages.

1. En solo : une tendance croissante

Les ménages d’une personne représentent 47,1% des ménages bruxellois (contre une moyenne nationale de 35,9%).

Leurs caractéristiques : 

• Ces ménages occupent ou recherchent généralement des biens de moindre superficie (studios, appartements une ou deux chambres maximum). 
• Ils sont concentrés sur les zones les plus urbaines et n’occupent ou ne recherchent généralement pas de maisons. 
• Cette constitution de ménage croît avec l’évolution sociologique de notre société. 

De nombreux facteurs peuvent expliquer la part croissante des ménages composés d’une seule personne. On fonde une famille plus tard, les schémas familiaux évoluent, la vie active est allongée, on vit plus longtemps… 

Comme l’explique la sociologue Marie-Thérèse Casman au micro de la RTBF en avril 2023, « Le mariage est de plus en plus tardif et les divorces de plus en plus fréquents. Pourtant, le mariage était l’une des raisons principales pour laquelle une personne quittait le cocon familial. Beaucoup vont vivre seul tout un temps et on peut même avoir une vie de couple tout en vivant chacun chez soi, ce qui fait qu’on est répertorié comme un ménage isolé ». 

Selon cet article toujours, le groupe le plus important des personnes vivant seules est celui des 65 ans et plus. En cause ? L’allongement de l’espérance de vie et les progrès médicaux qui permettent aux personnes âgées de rester autonomes plus longtemps. 

2. En famille : des profils variables

Les couples mariés avec enfants représentent 17,9% des ménages bruxellois, contre une moyenne nationale de 18,9%.

Leurs caractéristiques : 

• Selon les cas, ces couples disposent d’un ou deux revenu(s).
• Ce chiffre concerne les couples mariés. Mais il ne faut bien sûr pas oublier la proportion de couples non-mariés avec enfants, qui est en constante progression (hausse de 31,9% entre 2013 et 2023 à Bruxelles). 
• Le type de logement occupé ou recherché dépend du nombre d’enfants et des revenus. 

3. Parent solo : en augmentation

Les familles monoparentales représentent 11,6% des ménages bruxellois, contre une moyenne nationale de 9,9%.

Leurs caractéristiques :

• Bruxelles connaît depuis dix ans une importante augmentation du nombre de familles monoparentales (+10,3% depuis 2013). 

• Le type de logement occupé ou recherché dépend du nombre d’enfants à charge et des ressources dont dispose le parent.

Quid de la colocation ? 

Vivre seul reste coûteux, raison pour laquelle de nombreux jeunes travailleurs se tournent vers la colocation. Selon la Société du logement de la Région bruxelloise, en 2018, 11% des logements bruxellois étaient loués en colocation. Et ce mode de vie est de plus en plus attractif pour les jeunes et moins jeunes. Et pour cause : face à l’augmentation des prix des loyers, de l’énergie et de l’alimentation, l’union fait la force !

Locataire bruxellois : faire fi des a priori

Face à ces chiffres, le constat est clair : le marché de la location bouillonne. Le paysage locatif actuel fait de toute évidence la part belle aux ménages solo, qui constituent une écrasante majorité dans notre capitale. Les familles monoparentales quant à elles représentent un modèle de plus en plus fréquent. En tant que propriétaire, il faut donc être conscient des évolutions constantes de notre société. Le locataire idéal d’aujourd’hui n’est plus celui d’hier. Et c’est ce qui fait la force d’une ville qui bouge !

Les propriétaires investisseurs qui redoutaient un changement de leur régime fiscal peuvent se rassurer. La taxation des revenus locatifs réellement perçus n’a pas été retenue dans ce premier train de mesures, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2024.

La fiscalité reste donc très favorable aux bénéficiaires de revenus locatifs privés en Belgique. Mais reprenons au début : comment les revenus locatifs sont-ils taxés actuellement ? Et pourquoi la vaste réforme fiscale prévue par le gouvernement inquiétait-elle le secteur immobilier ?  

Taxation des loyers réels : état des lieux

Aujourd’hui, en Belgique, la personne physique propriétaire d’un bien et qui le met en location à une personne physique n’est pas taxée sur le montant des loyers réellement perçus, mais sur un montant équivalent à 140% du revenu cadastral indexé de son bien. 

Qu’est-ce que le revenu cadastral ? 

• Le revenu cadastral (RC) est un revenu fictif égal au revenu annuel moyen net qu’un immeuble procurerait à son propriétaire. Ce montant correspond donc à la valeur locative moyenne nette d’une année du bien, à un moment de référence.
• En Belgique, ce moment de référence est le 1er janvier 1975.
• Selon la loi, le RC doit être réévalué tous les 10 ans par péréquation cadastrale. Or, la dernière péréquation remonte à 1980, sur la base des revenus locatifs de 1975. À défaut de réviser les revenus cadastraux, l’Etat indexe automatiquement le RC en fonction de l’indice des prix à la consommation en vigueur (1,863 en 2022).

• Le RC indexé est calculé au niveau fédéral. Il représente le montant à indiquer dans la déclaration d’impôt des personnes physiques. 
• Le précompte immobilier (PI) est l’impôt que le propriétaire est invité à payer directement à l’administration fiscale de la région dans laquelle le bien immobilier est sis.

Constat : ce système de taxation basé sur un revenu cadastral datant de 1975 est de toute évidence très avantageux pour le propriétaire, qui se retrouve imposé sur une base bien plus faible que celle qu’il perçoit en réalité.

Attention : la taxation à hauteur de 140% du RC indexé ne s’applique qu’aux revenus locatifs de biens à usage privé. Il est possible que le gouvernement cible bientôt les locataires qui déduisent tout ou partie de leur loyer comme frais professionnels. Leurs propriétaires seraient alors indirectement impactés.

Que redoutaient les investisseurs ? 

Depuis 2022, la vaste réforme fiscale prévue dans notre royaume a fait couler beaucoup d’encre. La principale vocation de cette réforme ? Réduire la charge fiscale sur le travail. Et pour cause : la taxation des salaires en Belgique figure parmi les plus élevées du monde. 

Le but de la réforme n’est pas de diminuer les recettes fiscales de l’Etat, mais bien d’en déplacer la charge, notamment vers le patrimoine. La taxation des loyers réels s’est dès lors retrouvée dans le viseur du ministre des Finances Vincent Van Peteghem. 

L’intention du ministre consistait à :

• Aller vers une taxation généralisée des loyers privés, voire d’une taxation systématique des plus-values immobilières.
• Ne plus taxer les biens immobiliers sur une base forfaitaire (comme c’est le cas avec le revenu cadastral), mais bien sur base du revenu réel au taux de 25%.
• Instaurer la déductibilité des frais. Soit sur base d’un régime forfaitaire de 30%, soit sur base des frais réellement engagés. 

Le résultat : fausse alerte !

Début mars 2023, le ministre des Finances Vincent Van Peteghem a donc présenté sa très attendue note de réforme fiscale. Concrètement, elle contenait 25 mesures ayant pour but de déplacer la charge fiscale de 6 milliards d’euros. 

Excellente nouvelle pour les propriétaires : la taxation des loyers réels ne se trouve pas dans ce premier volet de la réforme. Les mesures non retenues devraient faire l’objet d’une deuxième phase de la réforme, sous une prochaine législature et donc à charge d’un prochain gouvernement. 

Mais alors, quelles mesures sont d’application ?

Aujourd’hui, il y a un consensus pour qualifier la réforme fiscale d’échec. On est bien loin des ambitions du début de la législature. Aucune des mesures ayant finalement fait l’objet d’un consensus politique ne concerne les revenus immobiliers pour les bien situés sur le territoire national.

Notre régime fiscal a une brique dans le ventre

Une chose est certaine : si on compare la Belgique aux autres pays de l’Union européenne, le régime fiscal est extrêmement favorable aux propriétaires investisseurs.

C’est bien connu, le Belge a une brique dans le ventre. Selon une enquête menée en 2020 et 2021 par la Banque nationale de Belgique, 72% des ménages belges sont propriétaires de leur logement. Et plus d’un propriétaire immobilier résidentiel sur six possède au moins une maison ou un appartement en plus de son habitation, à titre d’investissement ou comme résidence secondaire. Rien d’étonnant donc à ce que notre système fiscal prenne soin des propriétaires investisseurs. 

Si la fiscalité est aussi avantageuse pour les bénéficiaires de revenus locatifs, c’est avant tout parce que ces derniers échappent à une triple taxation : la taxe sur les loyers réellement perçus, une péréquation qui aurait eu pour conséquence une augmentation du revenu cadastral ainsi que la non-taxation des plus-values lors de la revente, dans la grande majorité des cas. 

Et si de telles mesures entraient en vigueur ? 

Instituer une taxation des loyers privés sur base des loyers réellement perçus aurait son lot de conséquences. 

• Pour le propriétaire, qui subirait une pression fiscale accrue et double, avec :

Une explosion de son précompte immobilier (qui pour l’instant, on le rappelle, est calculé sur base du RC)
Avec une augmentation de la pression fiscale sur les loyers eux-mêmes.

• Pour le locataire : si les propriétaires sont davantage taxés, il est fort probable que les loyers augmentent.

• Pour les administrations fiscales, qui se verraient attribuer la lourde tâche de contrôler les loyers et dépenses réelles. Un travail titanesque qui demanderait du renfort de personnel. 

• Pour l’évolution du marché en lui-même, sur un plan macro-économique. Ces dernières années, la chute des taux d’intérêts hypothécaires a poussé beaucoup de Belges à investir dans des biens immobiliers destinés à la location. Or, dans leurs calculs, ils ont pris en compte une faible taxation des revenus. Quid si cette taxation augmentait ? Bon nombre d’investisseurs se verraient contraints de revoir leur stratégie d’investissement.  

Pourquoi investir dans l’immobilier en 2023 ?

Outre ces avantages fiscaux qui font de la Belgique une terre de choix pour les propriétaires investisseurs, la période est également propice à investir dans la brique. On vous détaille les perspectives pour le marché immobilier en 2023 dans cet article. 

Vous hésitez à sauter le pas ? Contigo vous accompagne et vous conseille sur les biens qui valent vraiment la peine de s’y intéresser.  Avec une solide expérience dans le secteur, Contigo Immo se positionne aujourd’hui comme l’allié des investisseurs désireux de faire de leur acquisition immobilière un atout durable.

Vous êtes le seul propriétaire d’un bâtiment dont vous mettez les appartements en location ? Cet article vous concerne ! En effet, en tant que propriétaire, vous êtes tenus d’effectuer toute une série de tâches, allant de la gestion administrative complète à la mise en conformité de vos installations en passant par la vérification technique, ou les réparations éventuelles. Le but : mettre à disposition de vos locataires un bien en bon état, certes, mais aussi techniquement conforme, avec lequel vous ne risquez aucun souci ni réclamation de la part de vos locataires.

Si la gestion locative de manière générale est une mission globale, qui débute avant la mise en location de votre appartement et se termine lorsque les locataires ont quitté les lieux, elle comprend plusieurs formes de gestions qui se centrent, elles, sur les points d’attention particuliers d’une location. Gestion administrative, gestion financière, gestion de l’entretien et… gestion technique. Cette dernière est très certainement la plus complexe à appréhender. Pourquoi ? Et en quoi consiste exactement cette forme de gestion ?

En quoi consiste la gestion technique d’un bâtiment ?

Si vous êtes propriétaire de l’ensemble d’un bâtiment comprenant moins de 19 appartements, vous savez qu’une copropriété et donc la présence d’un syndic n’est pas obligatoire. Il en résulte donc que vous êtes le seul maître à bord pour la gestion de votre immeuble. Et la gestion technique est souvent assez chronophage car elle comprend une série de missions qu’il convient de traiter souvent rapidement.

Entretenir le bien

Depuis la réforme de la loi sur les baux à loyer de 2007, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont désormais des documents obligatoires qui doivent être enregistrés à l’état, annexé au contrat de bail. L’état des lieux d’entrée, qui peut être dressé soit par le propriétaire en présence du locataire, soit par un expert externe en présence des deux parties, doit se faire avant la nouvelle occupation du bien ou endéans le premier mois de location maximum. Grâce à ce document, locataire et propriétaire sont assurés de démarrer l’aventure sur les mêmes bases et d’avoir pris connaissance, ensemble, de l’état actuel du logement.

A partir de ce point de départ, comme le rappelle très justement « Bruxelles Logement », il appartient bien évidemment à votre locataire d’entretenir correctement le bien mis à sa disposition et selon l’état dans lequel il se trouve. C’est-à-dire que le locataire n’est en aucun cas dans l’obligation d’effectuer des réparations de dégâts qui préexistaient avant son arrivée. Il doit maintenir le bien en bon état et effectuer les réparations locatives nécessaires, conformément à l’usage pour lequel il le loue. Le service public mentionne, par exemple, le ramonage des cheminées ou encore l’entretien de la chaudière et des appareils de détartrage et adoucisseurs d’eau.

Mais, de votre côté, en tant que propriétaire, vous êtes également chargé d’entretenir votre bien en bon père de famille et de prendre donc en charge toutes les autres réparations qui n’incombent pas au locataire comme le nettoyage périodique des garde-corps de la terrasse, le contrôle de l’ascenseur, etc. (pour en savoir plus)… Le rôle de votre locataire, à ce moment-là, sera évidemment de vous avertir de tout problème, nécessité de réparation ou survenance d’un dégât.

Effectuer les réparations de vétusté ou de force majeure 

Votre locataire a une fuite d’eau dans l’appartement : qui fait quoi ? Qui paye quoi ? Le sujet des réparations dans un logement loué peut être un sujet sensible car très généralement discutable selon les cas, les situations et la relation que locataire et propriétaire entretiennent. Pourtant, la loi est stricte : les réparations qui résultent de la vétusté et de la force majeure ne peuvent jamais être à charge du locataire.

Les réparations qui sont à la charge du propriétaire concernent donc bien l’usure normale du bien et de ses équipements, ainsi que celles qui seraient nécessaires à la suite d’un sinistre qui touche l’ensemble de votre bien et pour lequel vous avez souscrit une assurance. Pensons notamment à la toiture, dont les tuiles ou les ardoises ont pu être arrachées à cause du vent, aux panneaux photovoltaïques, qui seront sans doute de plus en plus souvent installés, mais qui peuvent, eux aussi, être endommagés, ou encore une infiltration d’eau au niveau des solins… Des réparations peuvent également s’avérer indispensables au niveau des canalisations, de l’installation électrique ou encore du bâtiment même.

Les réparations mineures comme le changement d’une ampoule électrique ou le remplacement d’un filtre de hotte de cuisine, par exemple, sont évidemment à la charge de votre locataire. Tout comme les réparations dues à une mauvaise utilisation de vos installations ou à un mauvais entretien.

Même si les choses semblent assez claires, reprenons l’exemple de la fuite d’eau. Votre locataire vous appelle pour vous signaler une fuite sous l’évier de la cuisine. Selon la loi, c’est à vous de vous en occuper car, a priori, le problème résulte d’une usure normale du bâtiment. De votre côté, en revanche, vous savez que vous avez changé vos tuyaux de canalisation l’année dernière et qu’ils sont donc en parfait état. Alors à qui la faute ? Pour résoudre le problème, ce sera bien à vous d’en chercher l’origine : la canalisation est-elle bouchée ? À cause de qui et de quoi ? Le problème vient-il bien de l’appartement en question ? En fonction de la réponse, vous pourrez alors évaluer à qui revient la facture finale pour les réparations. 

Suivre les travaux 

Qui dit entretien et réparation, dit également suivi des travaux. A nouveau, vous allez devoir faire preuve de disponibilité. En effet, une fois le défaut signalé, en tant que propriétaire et gestionnaire du bâtiment, vous devrez gérer les demandes de devis, vous devrez choisir les différents prestataires et surtout, vous assurer que les travaux sont effectués correctement et dans le respect des délais convenus.

Faire appel à un service de gestion locative 

La liste des tâches à réaliser vous donne le tournis ? Vous pensez ne pas disposer de suffisamment de temps ni de compétences pour suivre assidûment ces différentes obligations et les demandes régulières de vos locataires ? Vous avez peur de les mécontenter en n’agissant pas assez rapidement sur un problème et donc de les faire fuir ? Vous ne trouvez pas de corps de métier qui accepte d’intervenir pour une petite intervention ?

Dans ce cas, faites appel à un service de gestion locative. Concrètement, nous sommes l’interlocuteur direct des locataires qui peuvent s’adresser à nous en cas de problème. Résultat : une tranquillité d’esprit pour eux comme pour vous ! Nous prenons le relai pour toutes les charges essentielles à la gestion technique de votre immeuble. Notre grande disponibilité nous permet alors d’assurer une réparation rapide, évitant ainsi une amplification du problème. Vous souhaitez en savoir davantage sur notre service de gestion locative, rendez-vous ici. Et si vous êtes déjà convaincus, contactez-nous ici.

Que l’on soit propriétaire ou locataire, un sinistre dans une habitation et sa gestion peuvent constituer un véritable défi. Il s’agit de remplir un certain nombre de procédures administratives, tout en conservant son sang-froid tout au long du processus. Par quoi commencer ? Comment être certain de n’avoir rien oublié ? Contigo.Immo, spécialiste de la gestion locative, vous livre ses astuces pour entamer les démarches en toute sérénité.

En cas de sinistre, qui est responsable ? 

Dans cet article, nous exclurons d’emblée les sinistres provoqués par des éléments extérieurs, comme des conditions climatiques extrêmes, qui font l’objet de dispositions bien spécifiques. Concentrons-nous sur les dommages les plus courants : murs abimés, débuts d’incendie ou inondations provoquées par le dysfonctionnement d’un appareil électroménager… Autant de cas de figures redoutés par les locataires, tout comme les propriétaires qui voient leur habitation ou leur bien endommagé.

En cas de sinistre, il convient, dans un premier temps, de s’interroger sur la responsabilité du dommage, sur la remise en état du bien ainsi que sur l’imputation des frais de remise en état des dommages. Différents cas de figure peuvent se présenter à vous :

1. Le locataire est responsable du sinistre et seule son habitation est endommagée ? C’est à lui de prendre les réparations en charge et de faire intervenir son assurance habitation si nécessaire.

2. Le locataire est responsable du sinistre et le bâtiment est touché en tout ou en partie ? C’est au propriétaire à entreprendre les travaux de remise en état des lieux. Sa compagnie d’assurance se retournera ensuite contre le responsable du sinistre.

3. Le locataire n’est pas responsable du sinistre ? Le propriétaire est chargé de remettre les lieux en état et de faire intervenir sa propre compagnie d’assurance.

En théorie, la question de la responsabilité semble aisée. Et pourtant, il arrive que le propriétaire et le locataire ne soient pas sur la même longueur d’onde dans la mesure où aucune des parties ne souhaitent reconnaître sa responsabilité dans le dommage. Dans ce cas, elles devront toutes deux remettre une déclaration de sinistre à leur compagnie d’assurance respective qui réaliseront une expertise et analyseront ensemble le dossier pour établir, avec objectivité, la responsabilité éventuelle de chacune des parties.

Comment procéder en cas de sinistre ? 

En cas de sinistre, il est souhaitable, tant pour le bailleur que pour le locataire, que le bien soit remis en bon état dans les plus brefs délais. Pour ce faire, il convient, tout d’abord, d’entreprendre les mesures conservatoires et de déclarer le sinistre auprès de sa compagnie d’assurance afin qu’elle désigne un expert. Dans un second temps, il sera nécessaire d’obtenir des devis auprès d’entrepreneurs et de spécialistes de la construction afin de les soumettre à la compagnie d’assurance avant de désigner le ou les prestataires qui seront chargés des travaux. En tant que propriétaire, suivez le chantier de réparation du sinistre avec attention : assurez-vous que les travaux soient réalisés conformément à ce qui a été convenu avec l’entrepreneur et dans les délais impartis.

Tout au long du processus, une bonne communication entre le bailleur et le locataire est essentielle. En effet, chacune des parties vit une situation exceptionnelle, plus ou moins éprouvante. Si les locataires doivent évidemment se montrer disponibles et ouverts, en tant que propriétaire, veiller également à rester à leur écoute.

Notre conseil : anticiper 

En tant que propriétaire, vous avez le droit de demander à votre locataire la preuve de souscription d’une police d’assurance incendie. Comme le rappelle le site Belgium.be, ce type d’assurance « offre une couverture contre les dommages subis par votre habitation et le mobilier qu’elle contient. » Une disposition prise par le législateur impose par ailleurs aux locataires de Flandre et de Wallonie de se munir d’une telle assurance lorsqu’ils signent un contrat de bail. Inondations, incendie, dégâts qui se propagent à d’autres biens que le vôtre, vous serez ainsi assuré d’être indemnisé pour remettre votre bien en pristin état, même s’il a été touché par un sinistre durant la période de location.

Le bailleur peut également souscrire une assurance incendie avec abandon de recours contre les locataires.

Cette clause représente une forme de sécurité pour le bailleur. En effet, cela signifie que le bailleur et sa compagnie d’assurance auprès du locataire qui serait potentiellement mal assuré.

Le coût de cette surprime, peut être mis à charge des locataires.

Confier la gestion de votre bien à Contigo Immo 

Un sinistre, de petite ou grande ampleur, au sein d’un bien immobilier est forcément source de tracas : en effet, la gestion de démarches administratives va forcément demander du temps, de l’énergie… et, en tant que partie prenante du dossier, il peut parfois être ardu de garder la tête froide et les idées claires tout au long du processus. Pour louer en tout sérénité, faites appel à Contigo.Immo, votre spécialiste de la gestion locative.

Nous vous représentons tout au long de la procédure, depuis la constitution du dossier à remettre à votre compagnie d’assurances au suivi de l’exécution des travaux, en passant par la communication avec vos locataires. Pour ce faire, nous disposons d’une ligne téléphonique accessible 24h/24 et sept jours sur sept afin que vos locataires puissent facilement nous contacter pour déclarer le sinistre.

En somme, faire appel à Contigo.Immo, c’est l’assurance de louer en tout sérénité. Pour en savoir plus sur notre manière de travailler, spécialement lorsqu’un bien loué a été endommagé, rendez-vous ici. Et si vous êtes déjà convaincus, contactez-nous ici.