Par l’équipe Contigo Immo, sous la direction de Stéphane Cardon (IPI 514796) et Gauthier Lust (IPI 507645). Dernière mise à jour : 25 mai 2026.

L’état des lieux, c’est le constat détaillé de l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Il est obligatoire dans les trois Régions, doit être dressé en présence des deux parties, et il est votre meilleure preuve : sans état des lieux d’entrée détaillé, vous ne pourrez quasiment rien réclamer en cas de dégâts. Voici comment le faire correctement, et comment il vous protège.

C’est le document qu’on bâcle, et qu’on regrette à la sortie. Un état des lieux d’entrée vague, ou inexistant, et le jour du départ, impossible de prouver que la rayure sur le parquet ou le trou dans le mur n’étaient pas là au début. Résultat : une garantie qu’on doit rendre en entier, même quand il y a des dégâts.

Nous gérons près de 1000 biens à Bruxelles et en Brabant wallon depuis plus de 25 ans. L’état des lieux, c’est la première protection d’un propriétaire. Voici l’essentiel.

Qu’est-ce qu’un état des lieux, et est-il obligatoire ?

L’état des lieux est un constat écrit et détaillé de l’état du logement, pièce par pièce. Il est obligatoire dans les trois Régions depuis 2018 et doit être annexé au bail. Il doit être dressé de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du propriétaire et du locataire (ou de leurs représentants), daté et signé par les deux. L’état des lieux d’entrée s’enregistre avec le bail, gratuitement.

État des lieux d’entrée et de sortie : quelle différence ?

L’état des lieux d’entrée est la photographie de référence : il fixe l’état du bien au moment où le locataire reçoit les clés. L’état des lieux de sortie, réalisé au départ, se compare au premier. C’est cette comparaison, et elle seule, qui permet de distinguer ce qui relève de l’usage normal de ce qui constitue un dégât imputable au locataire. Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été reçu en bon état, et vous perdez tout recours.

Faut-il faire appel à un expert ?

Non, ce n’est pas obligatoire. Le propriétaire et le locataire peuvent parfaitement rédiger l’état des lieux ensemble, à l’amiable, à condition qu’il soit complet, précis, daté et signé. Mais sur ce document repose toute votre protection : un expert (géomètre-expert immobilier) sécurise le constat et limite fortement les litiges. Quand un expert est mandaté conjointement, ses honoraires sont partagés à parts égales entre propriétaire et locataire, sauf clause contraire du bail. Comptez, à titre indicatif, de l’ordre de 130 à 150 € par partie selon le type de bien.

Usure normale ou dégât locatif : qui paie quoi ?

C’est la question qui cristallise tous les litiges de sortie. La règle est simple : l’usure normale (l’effet du temps malgré un usage correct) est à charge du propriétaire ; le dégât locatif (une faute ou une négligence) est à charge du locataire.

Que faire en cas de litige à la sortie ?

Quand le désaccord porte sur l’origine d’un dégât, deux recours : mandater un expert pour évaluer objectivement les responsabilités, ou saisir le juge de paix, qui statue sur les montants à retenir sur la garantie. Dans les deux cas, c’est l’état des lieux d’entrée qui sert de référence. C’est aussi lui qui justifie toute retenue sur la garantie locative.

État des lieux et gestion locative : qui s’en occupe ?

Un état des lieux bâclé ne se rattrape pas à la sortie. Chez Contigo, votre gestionnaire organise un état des lieux d’entrée détaillé, le compare rigoureusement à la sortie, et gère la répartition usure / dégâts sans tension inutile avec le locataire. Vous êtes protégé dès le premier jour. Voyez aussi notre guide complet de la gestion locative et notre article sur l’enregistrement du bail.

Questions fréquentes sur l’état des lieux

L’état des lieux est-il obligatoire en Belgique ?

Oui, dans les trois Régions depuis 2018. Il doit être détaillé, daté, signé par les deux parties et annexé au bail. L’état des lieux d’entrée doit être enregistré avec le bail.

Faut-il un expert pour l’état des lieux ?

Non, ce n’est pas obligatoire : propriétaire et locataire peuvent le rédiger ensemble, à condition qu’il soit complet et précis. Un expert est toutefois recommandé pour éviter les litiges ; ses honoraires sont alors partagés à parts égales.

Qui paie l’état des lieux ?

Si un expert est mandaté conjointement, ses honoraires sont partagés 50/50 entre le propriétaire et le locataire, sauf clause contraire prévue dans le bail.

Quelle différence entre usure normale et dégât locatif ?

L’usure normale (l’effet du temps malgré un usage correct) est à charge du propriétaire. Le dégât locatif (faute ou négligence du locataire) est à sa charge.

Que se passe-t-il sans état des lieux d’entrée ?

Le logement est présumé avoir été reçu en bon état. Il devient alors très difficile de retenir quoi que ce soit sur la garantie locative à la sortie.

À propos de Contigo Immo : Contigo Immo gère près de 1000 biens à Bruxelles et en Brabant wallon depuis plus de 25 ans. Bureaux à Bruxelles et à Waterloo. Société co-dirigée par Stéphane Cardon (IPI 514796) et Gauthier Lust (IPI 507645).

Par l’équipe Contigo Immo, sous la direction de Stéphane Cardon (IPI 514796) et Gauthier Lust (IPI 507645). Dernière mise à jour : 25 mai 2026.

La garantie locative, c’est la sûreté qui vous protège, en tant que propriétaire, si le locataire ne paie pas ou laisse des dégâts. Mais elle est strictement encadrée : son montant est plafonné (2 ou 3 mois de loyer selon la forme et la région), elle appartient au locataire, et vous ne pouvez pas y toucher librement. Voici comment elle fonctionne, et comment la récupérer proprement en fin de bail.

La garantie locative rassure tout le monde, jusqu’au jour de la sortie. C’est là que les ennuis commencent : un locataire qui réclame son argent, des dégâts difficiles à prouver, une banque qui refuse de débloquer sans accord écrit. Bien constituée et bien gérée, la garantie est une protection. Mal gérée, elle devient un litige.

Nous gérons près de 1000 biens à Bruxelles et en Brabant wallon depuis plus de 25 ans. Voici ce qu’un propriétaire a besoin de savoir.

Qu’est-ce que la garantie locative ?

La garantie locative est une somme que le locataire constitue au début du bail pour couvrir d’éventuels manquements : loyers impayés, charges dues, dégâts locatifs au-delà de l’usure normale. C’est une sécurité pour le bailleur, mais c’est l’argent du locataire : les intérêts lui reviennent, et vous ne pouvez pas l’utiliser sans justification ni accord.

Quel montant peut-on demander ?

Le montant est plafonné par la loi et dépend de la forme choisie. À Bruxelles comme en Wallonie :

Les montants s’entendent hors charges. Vous ne pouvez pas exiger davantage, ni réclamer la garantie en liquide.

Attention, depuis la réforme de 2024 en Région Bruxelloise  la garantie ne peut pas se cumuler avec d’autres sûretés comme une caution personnelle par exemple (sauf bail étudiant).

Quelles sont les formes de garantie locative ?

• Le compte individuel bloqué. Le locataire verse la garantie sur un compte bloqué à son nom, dans une banque. Les fonds sont gelés pendant toute la durée du bail et ne se débloquent qu’avec l’accord des deux parties. C’est la forme la plus courante.
• La garantie bancaire constituée par mensualités. Le locataire qui n’a pas la somme d’avance reconstitue le capital par mensualités constantes, sur la durée du bail (3 ans maximum). La banque se porte garante envers vous dès le départ. Elle ne peut pas refuser cette formule pour un motif de solvabilité, sauf si le locataire est inscrit à la Centrale des crédits aux particuliers.
• La garantie via le CPAS. Pour un locataire en difficulté, le CPAS peut octroyer une garantie bancaire.

À qui appartient la garantie, et où doit-elle être placée ?

Au locataire. C’est un point que beaucoup de propriétaires comprennent mal : vous ne pouvez pas demander la garantie en espèces, ni la verser sur votre compte personnel, ni l’utiliser comme bon vous semble. Elle doit être placée sur un compte individuel bloqué au nom du locataire, ou prendre la forme d’une garantie bancaire. Vous n’y avez accès qu’en cas de manquement justifié, et avec accord ou décision de justice.

Comment récupérer la garantie en fin de bail ?

La garantie se libère en fin de bail, après l’état des lieux de sortie. Deux voies :

• L’accord écrit conjoint. Les deux parties signent une demande conjointe de libération, et la banque débloque les fonds. La garantie peut être restituée en totalité au locataire, partagée, ou retenue, selon ce dont vous convenez.
• La décision de justice. En cas de désaccord (dégâts contestés, impayés), c’est le juge de paix qui tranche, et la banque débloque sur base du jugement.

Un point clé : sans état des lieux d’entrée détaillé, il est très difficile de retenir quoi que ce soit sur la garantie. L’état des lieux est votre preuve. Nous y consacrons un article complet sur l’état des lieux.

Garantie locative et gestion locative : qui s’en occupe ?

Constituer la garantie dans les règles, vérifier qu’elle est bien bloquée, la suivre, puis la libérer proprement en fin de bail : c’est un fil à tenir du début à la fin. Chez Contigo, votre gestionnaire dédié s’en charge, réalise l’état des lieux qui justifie toute retenue, et gère la restitution sans tension inutile avec le locataire. Voyez aussi notre guide complet de la gestion locative et notre article sur l’enregistrement du bail.

Questions fréquentes sur la garantie locative

Quel est le montant maximum d’une garantie locative ?

À Bruxelles comme en Wallonie : 2 mois de loyer sur un compte individuel bloqué, ou 3 mois pour une garantie bancaire constituée par mensualités ou via le CPAS. Les montants s’entendent hors charges.

Le propriétaire peut-il garder la garantie sur son propre compte ?

Non. Elle doit être placée sur un compte individuel bloqué au nom du locataire, ou prendre la forme d’une garantie bancaire. Le bailleur ne peut pas l’encaisser ni l’utiliser librement.

Comment la garantie est-elle restituée en fin de bail ?

Après l’état des lieux de sortie, par accord écrit conjoint des deux parties (demande de libération), ou à défaut par décision du juge de paix. La banque ne débloque les fonds que sur cet accord ou ce jugement.

À qui appartient la garantie locative ?

Au locataire : les intérêts du compte bloqué lui reviennent. Le propriétaire ne peut s’en servir que pour couvrir des manquements justifiés (loyers impayés, dégâts), avec accord ou décision de justice.

Que faire en cas de dégâts à la sortie ?

C’est l’état des lieux de sortie, comparé à celui d’entrée, qui justifie une éventuelle retenue sur la garantie. Sans état des lieux d’entrée, il est très difficile de retenir quoi que ce soit.

À propos de Contigo Immo : Contigo Immo gère près de 1000 biens à Bruxelles et en Brabant wallon depuis plus de 25 ans. Bureaux à Bruxelles et à Waterloo. Société co-dirigée par Stéphane Cardon (IPI 514796) et Gauthier Lust (IPI 507645).

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Incontournable de la gestion locative, l’état des lieux n’est pas à prendre à la légère. Pour s’assurer de sa fiabilité, il est utile de faire appel à un professionnel. Un des partenaires de Contigo.Immo, Nicolas Rommiée, expert immobilier chez Axis Experts, nous éclaire sur la question.

• Qu’est-ce qu’un état des lieux locatif ?

Nicolas Rommiée : « Un état des lieux locatif est la description détaillée d’un bien, avant l’entrée d’un locataire. Il est régi par l’article 1730 du code civil, et il est obligatoire. On peut comparer un état des lieux d’entrée à une photographie textuelle du bien, avant l’entrée du nouveau locataire. Il peut être réalisé soit entre parties (propriétaires et locataires), soit avec l’aide d’un expert. »

• Quand doit-il être effectué ? 

N.R : « L’état des lieux doit être fait soit avant l’entrée du nouveau locataire, soit durant le premier mois d’entrée en vigueur du bail. Si on dépasse ce délai, le locataire peut refuser qu’il soit réalisé. Et ça, c’est risqué : sans ce rapport, on n’aura pas de base sur laquelle se fier à la sortie. Les dégâts engendrés par le locataire ne pourront donc pas lui être imputés, puisqu’on n’aura aucune preuve de l’aspect du bien avant son arrivée… L’état des lieux de sortie doit quant à lui être fait le dernier jour du bail, au plus tard. »

• Les législations sont-elles les mêmes partout en Belgique ? 

N.R : « Avant 2018, le bail était régi par une loi qui datait de 1991. Mais depuis 2018, il s’est régionalisé et n’est plus une compétence fédérale. Cela a pour conséquence que les règles diffèrent légèrement entre les régions – en particulier en ce qui concerne l’état des lieux de sortie. Depuis 2018, les autorités ont créé des listes de répartition des réparations, travaux et entretiens impérativement à charge du bailleur ou incombant au preneur. »

• Quelle est la plus-value à faire appel à un expert pour un état des lieux ? 

N.R : « L’expert est une personne extérieure, objective et neutre vis-à-vis de la mission. Il garantit un rapport d’expertise complet, précis, sans négligence et où tout est notifié. 

Il arrive souvent que le propriétaire et le locataire réalisent l’état des lieux d’entrée entre eux, et voient ensuite leur relation se dégrader lors de l’occupation du bien. Cela mène à des situations conflictuelles et à des désaccords au moment de l’état des lieux de sortie. Grâce à mon œil extérieur, je peux alors concilier leurs avis pour maintenir une relation cadrée entre eux. 

Mais il vaut mieux se protéger de ces situations en faisant appel à un expert dès l’entrée. Et pour cause : un état des lieux d’entrée mal réalisé peut être préjudiciable pour le propriétaire comme pour le locataire. Mon objectif est : zéro euro de dégât locatif au moment de la sortie. Cela évite des frais au locataire et permet au propriétaire de relouer directement. Ça arrange tout le monde !  

Pour ce faire, nous proposons notamment ce qu’on appelle un ‘welcome pack’ : nous informons et conscientisons le locataire sur ce qu’il peut et ne peut pas faire. Nous remettons également aux parties une liste de conseils locatifs, pour que tout se passe pour un mieux. 

D’un point de vue juridique aussi, l’intervention d’un expert amène de la sécurité, puisqu’il connaît les législations en place. Lorsqu’on réalise une expertise, on reçoit un ordre de mission qui valide notre intervention. Nous travaillons avec des documents-types qui encadrent l’état des lieux pour éviter tout litige par la suite. Et pour calculer l’ampleur des dégâts locatifs de manière objective, nous avons accès à des prix unitaires, qui ont été établis par des Commissions. » 

• Comment choisir son expert immobilier ?

N.R : « Il existe deux types de profils capables de faire de l’expertise immobilière : les experts immobiliers et les géomètres experts. Mais au-delà du titre, ce qui est important, c’est que l’expert fasse partie d’une association de professionnels tels que l’UGEB (l’Union des Géomètres-Experts de Bruxelles), la Cibex (Chambre des experts immobilier de Belgique), ou encore l’ABEX (Association Belge des Experts). Quand on choisit l’expert avec lequel travailler, il est important de s’assurer qu’il fasse partie d’une association professionnelle, pour éviter de se retrouver avec un rapport d’expertise de mauvaise qualité. »

• Y a-t-il des règles, des cases à cocher pour réaliser un état des lieux ?

N.R : «  Il n’existe pas de cadre réglementaire pour réaliser un état des lieux, la seule règle est qu’il soit bien détaillé. Un reportage uniquement photographique ne sera pas valable. Il doit contenir une description détaillée de l’ensemble des éléments qui constituent le bien. 

D’un point de vue légal, en cas d’état des lieux de sortie, il est indispensable d’avoir un PV de sortie signé, afin que les parties puissent libérer les lieux. » 

• Concrètement, comment procédez-vous sur le terrain ? 

N.R : «  La façon traditionnelle se fait au dictaphone. Sur place, on fait une description détaillée de l’ensemble des éléments et des équipements d’un logement, avec une structure précise. On commence par décrire les plafonds, les murs, les sols, ensuite les équipements, l’état d’amortissement. Y a-t-il des coups, des éclats, des griffes ? Nous passons le bien au crible pour remonter toutes ces informations dans le rapport d’entrée locative. 

Au niveau des outils, le numérique se développe et tend à remplacer le dictaphone. Mais selon moi, dans la pratique, un rapport dactylographié au dictaphone est toujours de meilleure qualité qu’un rapport sous format numérique. » 

• Sur Internet, il existe des formulaires-types d’état des lieux. Sont-ils fiables ?

N.R : « Non, s’y fier peut être très risqué. Dans ces inventaires, on retrouve des tableaux avec des cases à cocher : ‘cuisine : bon état, état moyen, mauvais état’. Mais qu’est-ce que ‘bon état’ signifie, au juste ? Ces termes sont trop subjectifs, et manquent de précision. Quand je me retrouve, en sortie locative, avec un rapport de mauvaise qualité, il arrive que je ne puisse pas réclamer son dû au locataire, même si les dégâts viennent de lui. Et ce, parce que le rapport manquait de précision au départ. Pour maintenir les droits de chacun et éviter les litiges, il est donc pertinent de faire appel à un expert dès le départ. 

En fait, on peut considérer qu’un état des lieux d’entrée, c’est le document qui va permettre de préparer le futur état des lieux de sortie. D’où l’importance de ne pas le négliger ! »