Propriétaire d’un immeuble mis en location ? La gestion technique immobilière fait partie de vos obligations : entretiens, réparations, conformité… autant de missions essentielles pour préserver la valeur de votre logement et garantir le confort du locataire. Découvrez tout ce que cela implique et comment un service de gestion locative peut vous soulager efficacement.

En effet, en tant que propriétaire, vous êtes tenus d’effectuer toute une série de tâches, allant de la gestion administrative complète à la mise en conformité de vos installations en passant par la vérification technique, ou les réparations éventuelles. Le but : mettre à disposition de vos locataires un bien en bon état, certes, mais aussi techniquement conforme, avec lequel vous ne risquez aucun souci ni réclamation de la part de vos locataires.

Si la gestion locative de manière générale est une mission globale, qui débute avant la mise en location de votre appartement et se termine lorsque les locataires ont quitté les lieux, elle comprend plusieurs formes de gestions qui se centrent, elles, sur les points d’attention particuliers d’une location. Gestion administrative, gestion financière, gestion de l’entretien et… gestion technique. Cette dernière est très certainement la plus complexe à appréhender. Pourquoi ? Et en quoi consiste exactement cette forme de gestion ?

Gérer un bien immobilier en location : responsabilités techniques du propriétaire

Quand vous possédez un immeuble ou un ensemble de logements locatifs, vous assumez seul l’ensemble des tâches techniques liées à leur entretien. La gestion technique comprend notamment :

• le suivi de l’état général du bâtiment
• la coordination des réparations urgentes
• la mise en conformité des installations (gaz, électricité, chauffage)
• l’organisation des contrôles obligatoires

En Belgique, si votre immeuble compte moins de 20 unités, il n’y a pas d’obligation légale d’avoir un syndic. Cela signifie que le propriétaire assume personnellement la gestion technique du bâtiment, ce qui requiert temps, rigueur, et expertise.

Entretenir votre bien en location : un devoir essentiel du propriétaire

L’entretien régulier du logement est essentiel pour assurer une location dans de bonnes conditions et respecter la législation. Même si certaines tâches reviennent au locataire (comme le ramonage ou l’entretien des appareils), le propriétaire reste responsable de :

• l’entretien structurel (toiture, terrasse, ascenseur…)
• la sécurité des installations techniques (électricité, gaz, chauffage)
• les vérifications périodiques obligatoires
• la conformité énergétique

Ignorer ou reporter ces obligations peut non seulement détériorer votre bien, mais aussi générer des litiges.

Depuis la réforme de la loi sur les baux à loyer de 2007, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont désormais des documents obligatoires qui doivent être enregistrés à l’état, annexé au contrat de bail. L’état des lieux d’entrée, qui peut être dressé soit par le propriétaire en présence du locataire, soit par un expert externe en présence des deux parties, doit se faire avant la nouvelle occupation du bien ou endéans le premier mois de location maximum. Grâce à ce document, locataire et propriétaire sont assurés de démarrer l’aventure sur les mêmes bases et d’avoir pris connaissance, ensemble, de l’état actuel du logement.

A partir de ce point de départ, comme le rappelle très justement « Bruxelles Logement », il appartient bien évidemment à votre locataire d’entretenir correctement le bien mis à sa disposition et selon l’état dans lequel il se trouve. C’est-à-dire que le locataire n’est en aucun cas dans l’obligation d’effectuer des réparations de dégâts qui préexistaient avant son arrivée. Il doit maintenir le bien en bon état et effectuer les réparations locatives nécessaires, conformément à l’usage pour lequel il le loue. Le service public mentionne, par exemple, le ramonage des cheminées ou encore l’entretien de la chaudière et des appareils de détartrage et adoucisseurs d’eau.

Mais, de votre côté, en tant que propriétaire, vous êtes également chargé d’entretenir votre bien en bon père de famille et de prendre donc en charge toutes les autres réparations qui n’incombent pas au locataire comme le nettoyage périodique des garde-corps de la terrasse, le contrôle de l’ascenseur, etc. (pour en savoir plus)… Le rôle de votre locataire, à ce moment-là, sera évidemment de vous avertir de tout problème, nécessité de réparation ou survenance d’un dégât.

Réparations dans un logement loué : qui prend en charge quoi ? 

La frontière entre réparations locatives et réparations à charge du propriétaire est parfois floue. Pourtant, la loi est claire : les réparations liées à la vétusté ou à un cas de force majeure sont à la charge du propriétaire immobilier.

Quelques exemples concrets à votre charge :

• fuite d’eau due à l’usure des canalisations
• problème électrique structurel
• dégâts liés aux intempéries (tuiles arrachées, infiltration…)
• dysfonctionnement d’installations vétustes

À l’inverse, les réparations locatives (ex. remplacement d’ampoules, filtres, petits équipements) ou celles dues à une mauvaise utilisation restent à charge du locataire. Un bon état des lieux, bien rédigé, est ici un outil indispensable.

Suivi des travaux : une exigence de disponibilité pour le propriétaire

Une fois les défauts identifiés, il faut encore coordonner les travaux : devis, délais, qualité d’exécution. Vous devrez :

• contacter plusieurs prestataires
• organiser les interventions
• assurer un suivi rigoureux
• valider les devis et les factures

Sans disponibilité ou expérience dans le bâtiment, cette tâche peut vite devenir un casse-tête. C’est ici qu’un mandat de gestion technique prend tout son sens.

Confier la gestion technique à une agence spécialisée : les avantages concrets

Faire appel à une agence immobilière comme Contigo, spécialisée dans la gestion locative à Bruxelles, vous libère de ces responsabilités chronophages.

En tant que gestionnaire, nous :

• sommes l’unique interlocuteur des locataires
• traitons chaque demande technique dans les meilleurs délais
• coordonnons les réparations urgentes
• assurons un service réactif grâce à notre réseau de professionnels

Vous gagnez en tranquillité, en efficacité, et vos logements en location sont entretenus dans les règles.

Besoin d’un service de gestion technique pour votre logement en location ?

La gestion technique vous épuise ? Vous n’avez ni le temps ni l’énergie pour gérer les réparations, les devis, les urgences ? Notre agence immobilière prend le relai. Contigo vous propose un mandat de gestion locative intégrant le volet technique. Disponibilité, réactivité et professionnalisme : nous veillons sur votre logement, comme si c’était le nôtre.

Appelez-nous : nous vous présenterons nos solutions sur mesure, adaptées à votre bien immobilier.

 

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FAQ
Tout savoir sur la gestion technique immobilière à Bruxelles

Qu’est-ce que la gestion technique d’un bien immobilier en location ?

Il s’agit de l’ensemble des actions liées à l’entretien, aux réparations, aux vérifications techniques et à la conformité d’un logement ou d’un bâtiment mis en location. Le propriétaire en est responsable, sauf s’il mandate une agence de gestion locative pour assurer ces tâches.

Un propriétaire à Bruxelles doit-il assurer la gestion technique lui-même ?

Oui, s’il ne fait pas appel à un syndic ou à une agence. En dessous de 20 unités locatives, aucune obligation de syndic n’est imposée. Le propriétaire est donc seul responsable du suivi des installations techniques et de l’entretien général.

Quels sont les risques d’ignorer la gestion technique d’un logement ?

Un défaut d’entretien peut entraîner une dégradation du logement, des conflits avec les locataires, voire des sanctions légales en cas de non-conformité (chauffage, électricité, humidité…). Cela impacte la rentabilité et la valeur du bien immobilier.

Peut-on déléguer uniquement la gestion technique à une agence ?

Oui. Certains propriétaires confient uniquement ce volet à un gestionnaire immobilier. Contigo propose d’ailleurs cette option dans ses formules à la carte de gestion locative à Bruxelles.

Comment Contigo assure-t-elle la gestion technique à Bruxelles et en Brabant Wallon ?

Nous agissons comme point de contact unique pour le locataire en cas de souci technique. Nous organisons les interventions, choisissons les prestataires adaptés, assurons un suivi rigoureux et tenons le propriétaire informé. Notre indépendance vis-à-vis des entreprises garantit le meilleur rapport qualité/prix.

La gestion technique est-elle incluse dans le mandat de gestion locative ?

Oui, chez Contigo, toutes nos formules intègrent un volet technique et opérationnel, ajusté selon les besoins du propriétaire. C’est un gage de sérénité et de durabilité pour votre investissement locatif.

Que l’on soit propriétaire ou locataire, un sinistre dans une habitation et sa gestion peuvent constituer un véritable défi. Il s’agit de remplir un certain nombre de procédures administratives, tout en conservant son sang-froid tout au long du processus. Par quoi commencer ? Comment être certain de n’avoir rien oublié ? Contigo.Immo, spécialiste de la gestion locative, vous livre ses astuces pour entamer les démarches en toute sérénité.

En cas de sinistre, qui est responsable ? 

Dans cet article, nous exclurons d’emblée les sinistres provoqués par des éléments extérieurs, comme des conditions climatiques extrêmes, qui font l’objet de dispositions bien spécifiques. Concentrons-nous sur les dommages les plus courants : murs abimés, débuts d’incendie ou inondations provoquées par le dysfonctionnement d’un appareil électroménager… Autant de cas de figures redoutés par les locataires, tout comme les propriétaires qui voient leur habitation ou leur bien endommagé.

En cas de sinistre, il convient, dans un premier temps, de s’interroger sur la responsabilité du dommage, sur la remise en état du bien ainsi que sur l’imputation des frais de remise en état des dommages. Différents cas de figure peuvent se présenter à vous :

1. Le locataire est responsable du sinistre et seule son habitation est endommagée ? C’est à lui de prendre les réparations en charge et de faire intervenir son assurance habitation si nécessaire.

2. Le locataire est responsable du sinistre et le bâtiment est touché en tout ou en partie ? C’est au propriétaire à entreprendre les travaux de remise en état des lieux. Sa compagnie d’assurance se retournera ensuite contre le responsable du sinistre.

3. Le locataire n’est pas responsable du sinistre ? Le propriétaire est chargé de remettre les lieux en état et de faire intervenir sa propre compagnie d’assurance.

En théorie, la question de la responsabilité semble aisée. Et pourtant, il arrive que le propriétaire et le locataire ne soient pas sur la même longueur d’onde dans la mesure où aucune des parties ne souhaitent reconnaître sa responsabilité dans le dommage. Dans ce cas, elles devront toutes deux remettre une déclaration de sinistre à leur compagnie d’assurance respective qui réaliseront une expertise et analyseront ensemble le dossier pour établir, avec objectivité, la responsabilité éventuelle de chacune des parties.

Comment procéder en cas de sinistre ? 

En cas de sinistre, il est souhaitable, tant pour le bailleur que pour le locataire, que le bien soit remis en bon état dans les plus brefs délais. Pour ce faire, il convient, tout d’abord, d’entreprendre les mesures conservatoires et de déclarer le sinistre auprès de sa compagnie d’assurance afin qu’elle désigne un expert. Dans un second temps, il sera nécessaire d’obtenir des devis auprès d’entrepreneurs et de spécialistes de la construction afin de les soumettre à la compagnie d’assurance avant de désigner le ou les prestataires qui seront chargés des travaux. En tant que propriétaire, suivez le chantier de réparation du sinistre avec attention : assurez-vous que les travaux soient réalisés conformément à ce qui a été convenu avec l’entrepreneur et dans les délais impartis.

Tout au long du processus, une bonne communication entre le bailleur et le locataire est essentielle. En effet, chacune des parties vit une situation exceptionnelle, plus ou moins éprouvante. Si les locataires doivent évidemment se montrer disponibles et ouverts, en tant que propriétaire, veiller également à rester à leur écoute.

Notre conseil : anticiper 

En tant que propriétaire, vous avez le droit de demander à votre locataire la preuve de souscription d’une police d’assurance incendie. Comme le rappelle le site Belgium.be, ce type d’assurance « offre une couverture contre les dommages subis par votre habitation et le mobilier qu’elle contient. » Une disposition prise par le législateur impose par ailleurs aux locataires de Flandre et de Wallonie de se munir d’une telle assurance lorsqu’ils signent un contrat de bail. Inondations, incendie, dégâts qui se propagent à d’autres biens que le vôtre, vous serez ainsi assuré d’être indemnisé pour remettre votre bien en pristin état, même s’il a été touché par un sinistre durant la période de location.

Le bailleur peut également souscrire une assurance incendie avec abandon de recours contre les locataires.

Cette clause représente une forme de sécurité pour le bailleur. En effet, cela signifie que le bailleur et sa compagnie d’assurance auprès du locataire qui serait potentiellement mal assuré.

Le coût de cette surprime, peut être mis à charge des locataires.

Confier la gestion de votre bien à Contigo Immo 

Un sinistre, de petite ou grande ampleur, au sein d’un bien immobilier est forcément source de tracas : en effet, la gestion de démarches administratives va forcément demander du temps, de l’énergie… et, en tant que partie prenante du dossier, il peut parfois être ardu de garder la tête froide et les idées claires tout au long du processus. Pour louer en tout sérénité, faites appel à Contigo.Immo, votre spécialiste de la gestion locative.

Nous vous représentons tout au long de la procédure, depuis la constitution du dossier à remettre à votre compagnie d’assurances au suivi de l’exécution des travaux, en passant par la communication avec vos locataires. Pour ce faire, nous disposons d’une ligne téléphonique accessible 24h/24 et sept jours sur sept afin que vos locataires puissent facilement nous contacter pour déclarer le sinistre.

En somme, faire appel à Contigo.Immo, c’est l’assurance de louer en tout sérénité. Pour en savoir plus sur notre manière de travailler, spécialement lorsqu’un bien loué a été endommagé, rendez-vous ici. Et si vous êtes déjà convaincus, contactez-nous ici.

Longtemps, l’immobilier a représenté une valeur sûre pour tout investisseur désireux de rentabiliser son placement. A tel point que le marché était véritablement à son apogée depuis plusieurs années. En cause : des taux exceptionnellement bas combinés à une épargne de moins en moins rentable et des offres de placements, on ne peut plus incertaines.

Dès lors, l’investissement « dans la brique » représentait une source solide de revenus en cas de location ou, a minima, la garantie, pour son acquéreur, de voir son acquisition prendre de la valeur au fil du temps.  Est-ce toujours le cas en 2023 ? Quels sont les conseils des professionnels pour investir intelligemment dans l’immobilier et profiter d’un rendement adéquat ? Analyse par Contigo Immo.

Le marché immobilier en 2023

Si le confinement décrété en mars 2020 avait de nouveau fait rêver les Belges à la villa quatre façades entourée d’une incontournable (et pour beaucoup non négociable) parcelle de jardin vert à la taille imposante, l’espoir fut de courte durée pour beaucoup tant le marché immobilier s’est crispé ces derniers mois. La raison est simple : une succession de crises liées à la situation géopolitique, à l’énergie et à la question climatique, qui en ont refroidi plus d’un.

Deux ans à peine ont passé depuis le début de la crise sanitaire que déjà, les taux d’intérêt repartaient à la hausse (+ 2% en 2022) avant d’atteindre des taux élevés, toujours en augmentation en 2023. En début d’année, Koen De Leus, chef économiste de BNP Paribas Fortis, confiait d’ailleurs aux journalistes de L’Echo que la tendance à la hausse se maintiendrait durant les premiers mois en 2023. Avec un effet évident sur les taux des crédits hypothécaires.

En conséquence, les locataires qui rêvaient d’enfin devenir propriétaires d’une grande maison unifamiliale ou d’un appartement en ville préfèrent postposer leur projet d’acquisition. Certains renoncent même purement et simplement à acheter : alors que certains ne peuvent simplement pas se permettre d’investir dans un bien immobilier, d’autres apprécient la flexibilité qu’offre une location, par rapport à l’achat d’un bien immobilier. Quelles que soient les motivations à l’origine de leur choix, les décisions des locataires de renouveler leur bail ont pour effet de doper le marché de la location…

Des propriétaires heureux pour autant ? Pas nécessairement ! En effet, puisque les taux d’intérêt sont plus élevés d’au moins 2% par rapport aux années précédentes, le loyer mensuel net fixé pour la location ne suffit plus toujours à rembourser les intérêts de leur emprunt hypothécaire. En outre, ils doivent désormais assumer le prix des éventuelles rénovations de leur logement pour le rendre conforme aux nouvelles exigences en matière de performances énergétiques des bâtiments, au risque de ne pas pouvoir indexer leur loyer. Ce qui a pour conséquence de pousser certains investisseurs à réévaluer certains placements obligataires face aux investissements immobiliers.

Investir dans l’immobilier en 2023

Locataires refroidis par l’achat, investisseurs qui évaluent les différentes options à leur disposition pour se lancer dans des investissements rentables et les plus sûrs possible… Les acheteurs se font, in fine, de plus en plus rares. Ce qui laisse entrevoir un ralentissement de la croissance des prix de l’immobilier et très certainement un retour à un rapport entre l’offre et la demande plus équilibré qu’auparavant, avec la possibilité pour les candidats acheteurs de négocier des prix à la baisse.

Une éclaircie durable ? Les chiffres confirment en tout cas la tendance à une amélioration de la situation du côté du marché immobilier. Pour preuve, alors que Koen De Leus évoque déjà une stabilisation des taux pour 2024, les statistiques établies par la société Smartblock, spécialisée dans les données immobilières, confirment que « le rendement brut moyen d’un investissement immobilier a grappillé 0,17% entre janvier 2022 et janvier 2023, passant de 4,47% à 4,64% en moyenne en Belgique sur l’ensemble du marché ». L’immobilier redeviendrait donc à nouveau un investissement attractif !

Confier votre achat à Contigo Immo

L’immobilier redeviendrait donc au fil des mois un placement sûr. Alors pourquoi ne pas évaluer ensemble les opportunités offertes par le marché pour vos placements ? Avec ses nombreuses années d’expérience dans le secteur, Contigo Immo se positionne aujourd’hui comme l’allié des investisseurs désireux de faire de leur acquisition immobilière un atout durable.

Nous disposons d’un service d’accompagnement solide qui saura vous conseiller sur les biens qui valent vraiment la peine de s’y intéresser. Une collaboration entre l’acquéreur et notre bureau qui se poursuit bien au-delà de l’acquisition d’un bien, nous proposons également un service de gestion locative qui vous garantit de louer votre bien en toute sérénité. Pour en savoir plus sur notre manière de travailler, rendez-vous ici. Et si vous êtes déjà convaincus, contactez-nous ici.

Tous les vendeurs vous le diront : une fois que la décision de mettre en vente un bien immobilier a été prise, tous ont espéré vendre vite et bien. Mais comment faire pour s’assurer de parvenir à ses fins dans un délai raisonnable et pour un prix juste ? De nombreuses techniques existent pour vous aider à mettre votre habitation en valeur préalablement à sa mise en vente. Focus sur quelques bonnes pratiques avant de se lancer. 

Astuce n°1 : vendez au prix juste 

Il est tout à fait normal d’avoir en tête une estimation chiffrée de son bien immobilier ou au moins une idée de la somme que l’on souhaiterait recevoir une fois la vente conclue. Encore faut-il que cette valeur soit correctement estimée ! Un vendeur mal renseigné peut se bloquer sur une estimation fausse. Résultat : le bâtiment peine à se vendre. Or, un bien immobilier qui reste longtemps sur le marché finit forcément par coûter à son propriétaire : une maison sous-évaluée fera forcément perdre de l’argent au vendeur ; une maison dont le prix de vente est surévalué prendra plus de temps à se vendre, alors qu’elle continue de générer des frais. Par ailleurs, dans un marché où les biens intéressants ont tendance à être vendus rapidement, une maison qui reste en vente trop longtemps peut éveiller les soupçons des potentiels acheteurs. N’hésitez donc jamais à faire estimer votre bien immobilier par un professionnel du secteur qui saura fixer un bon prix et vous en expliquer les raisons.

Astuce n°2 : rassemblez les documents administratifs nécessaires

Avant de mettre en vente un bien immobilier, il s’agit de rassembler l’ensemble des documents administratifs nécessaires à la procédure. Le site des notaires de Belgique nous en livre la liste détaillée. En tant que vendeur, vous aurez notamment besoin…

• D’un titre de propriété, soit l’acte notarié d’achat qui décrit le bien en détails et atteste que vous en êtes bien le propriétaire.

• Des renseignements urbanistiques concernant le bien que vous souhaitez vendre.

• Une attestation de sol qui confirme que le sol de l’habitation n’est pas pollué.

• D’un certificat énergétique du bâtiment. Obtenu auprès d’un certificateur agréé, il renseigne les acheteurs intéressés sur les performances énergétiques du bien. Vous devez également obtenir un certificat attestant d’un contrôle électrique de l’habitation. S’il y a une citerne à mazout dans le bâtiment, vous devez pouvoir fournir un document certifiant le contrôle et la mise en conformité de la citerne.

• Du dossier d’intervention ultérieure (DIU) qui compile l’ensemble des travaux réalisés depuis 2001 au sein de la maison que vous souhaitez vendre. Pensez donc à conserver les plans, les factures, les fiches techniques, … des travaux que vous entreprenez et surtout, tenez soigneusement votre DIU à jour.

Selon la région dans laquelle votre bien est situé, des attestations supplémentaires ou des informations complémentaires peuvent être demandées. De même, si votre bien est en copropriété ou s’il s’agit d’un bâtiment en location, des mesures spécifiques peuvent s’appliquer. N’hésitez donc pas à vous renseigner auprès d’un professionnel avant d’entreprendre une démarche de vente.

Astuce n°3 : préparez la maison à être vendue

Une fois le prix de vente correctement estimé et les différents documents rassemblés, il s’agit de donner envie aux potentiels acquéreurs de découvrir la maison. Pour cela, rien de tel que de mettre votre bien immobilier en beauté !

Une maison bien entretenue à visiter

La démarche d’embellissement de votre bien immobilier commence évidemment par un nettoyage, une aération et un rangement complet de l’habitation. Rien de pire pour des visiteurs que de découvrir un bien qui semble laissé à l’abandon.

Mettre son bien immobilier en valeur, oui… Cacher les défauts, sûrement pas !

Tenter plus ou moins habilement de masquer les défauts de votre habitation, c’est la meilleure solution pour perdre la confiance d’un acheteur ! Alors, plutôt que d’essayer de cacher d’éventuelles misères, mettez plutôt l’accent sur les atouts incontestables du bâtiment, comme le nombre de mètres carré, la luminosité des pièces de vie, le nombre de chambres aménagées ou aménageables, la présence d’un espace extérieur… Concernant les petits défauts de la maison, trouvez la meilleure manière de les contourner. Votre chaudière est en fin de vie ? La toiture mériterait un petit coup de propre ? En prévision des visites, n’hésitez pas à demander des devis pour ces travaux qui permettront aux potentiels acquéreurs de se projeter plus facilement.

Place aux petits travaux de réparation

Une porte qui ne se ferme plus correctement ? Une vitre brisée ? Un interrupteur qui ne fonctionne pas ? Un robinet qui fuit ? Autant d’éléments qui peuvent refroidir un acheteur. En réparant ces petits défauts dus à l’usure, le vendeur permet que la visite se déroule sans couac ou mauvaise surprise.

Pensez au « Home staging »

On le sait, la première impression laisse toujours un souvenir marquant. Alors autant que celle-ci soit la meilleure possible. Peinture, débroussaillage du jardin, réaménagement de certaines pièces : pour attirer l’attention des potentiels acheteurs dès leur entrée, il faudra aménager le bien pour le dépersonnaliser et y placer quelques éléments très à la mode qui vont marquer l’œil des visiteurs. Dans le cas où la maison serait vide, faites appel à votre entourage pour replacer quelques meubles afin que les visiteurs puissent se projeter en attribuant clairement une fonction à chaque pièce.

Astuce n°4 : anticipez les visites de la maison

Que vous vendiez seul.e ou accompagné.e d’un professionnel, vous pouvez préparer les visites pour qu’elles soient efficaces et qu’une perspective de vente se profile rapidement. N’hésitez pas à organiser les rendez-vous au moment où votre habitation est la mieux mise en valeur. Vous pouvez également prévoir un itinéraire de visite pour que vos futurs acheteurs comprennent instantanément comment les pièces de la maison sont organisées. Et pour marquer les esprits, terminez avec la remise d’un dossier récapitulatif mettant en lumière les points forts du bien, ainsi que quelques photos.

Astuce n°5 : profitez de l’expertise d’une agence immobilière

La vente d’un bien immobilier, c’est un vrai métier ! S’il est évidemment toujours possible de se lancer dans l’aventure en solo, les vendeurs sont souvent confrontés à des démarches administratives complexes et à un marché qu’ils connaissent peu. Sans parler de l’aspect émotionnel qui surprend parfois les intéressés en cours de route. Alors pour éviter de vous décourager, faites-vous accompagner à travers tout le processus de vente par un professionnel.

Pourquoi se faire aider par une agence immobilière ? Notamment parce qu’elle pourra se charger, pour vous, de nombreuses démarches. Parce qu’elle connaît le marché immobilier sur le bout des doigts, l’agence peut correctement estimer la valeur de votre bien. Une fois le prix fixé avec votre accord, le professionnel s’assure de rédiger une annonce attrayante pour votre maison et de produire des clichés qui mettent en valeur votre bien et donnent envie aux visiteurs de le découvrir. L’agence s’occupe également de gérer les visites, souvent plus nombreuses grace à son réseau, et de trouver l’acquéreur idéal pour la maison. En bref, faire appel à une agence immobilière, c’est l’assurance de travailler avec un partenaire qui a le même objectif que vous : vendre vite et bien !

Convaincu.e ? Confiez votre projet à l’un de nos conseillers en immobilier. Contactez-nous sans attendre !

 

Vous avez décidé de mettre votre bien en location. Quelles sont les actions à entreprendre pour être légalement à jour ? Voici 9 questions à se poser.

1.    Mon bien est-il aux normes ?

Avant de mettre votre bien en location, vérifiez que celui-ci réponde à des normes et à des exigences minimales :

• Sécurité : l’électricité, le gaz ou encore le chauffage doivent être aux normes
• Salubrité : les traces d’humidité ou la présence de nuisibles doivent être traitées en conséquence
• Équipement minimal : le logement doit disposer d’un accès à l’eau (froide et chaude), les sanitaires et les installations électriques doivent être fonctionnels

Si une de ces exigences n’est pas encore rencontrée, vous devrez investir dans les travaux de réparation et de mise aux normes nécessaires avant de louer votre bien.

2.   Quelles informations communiquer au locataire avant la signature ?

Avant tout engagement écrit, vous devrez communiquer les informations suivantes au futur locataire :

• Une description du logement
• Le montant du loyer
• L’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité
• La liste et l’estimation des charges
• Un certificat énergétique (PEB)
• La présence ou non d’un syndic

Pour plus de détails, vous pouvez consulter notre article relatif aux obligations du propriétaire.

Après avoir transmis ces éléments au locataire potentiel, vous pourrez également lui demander les renseignements suivants selon la région où se situe le bien à louer.

En Région de Bruxelles-Capitale :

• ses nom et prénom
• un document qui prouve son identité et sa capacité à signer un contrat de bail
• un moyen pour entrer en communication avec lui (numéro de portable, adresse courriel…)
• le nombre de personnes qui composeront le ménage
• le montant de ses ressources financières

La Région wallonne ajoute à cette liste une preuve de paiement des trois derniers mois de loyer.

En Région flamande, d’autres critères peuvent intervenir, comme une connaissance minimale du néerlandais (au niveau A1).

Les critères admis par chaque région constituent des limites à ne pas dépasser. Soyez donc très attentif à toute suspicion de discrimination.

3.    Quel type de bail choisir et pour quelle durée ?

Une fois votre locataire trouvé, il faudra déterminer le type de bail. Il est important de proposer un bail adapté à la situation du bailleur et du locataire. De manière classique, il existe deux types de contrat :

• un contrat de résidence principale
• un contrat de droit commun, si le locataire ne fait pas du bien loué sa résidence principale

Il existe également d’autres types de contrats spécifiques :

• le bail de colocation : le bien devient la résidence principale d’un des colocataires, les autres signent un pacte de colocation
• le bail étudiant : il est conclu pour une période de 12 mois Il peut être renouvelé aux mêmes conditions de loyer par période d’un an

Ensuite, vient la question de la durée du bail. Ici aussi, les formules sont multiples :

• Le bail de résidence principale : 9 ans (la durée peut également varier)
• Le bail de courte durée : 3 ans ou moins
• Le bail de longue durée : plus de 9 ans
• Le bail à vie
• Le bail étudiant : toujours de 12 mois (ou 10 sous certaines conditions)

Dans tous les cas, soyez attentif au type de bail que vous proposez. La durée du bail a des conséquences sur les délais de préavis ainsi que sur les indemnités.

4.    Comment déterminer le prix du loyer ? (loyer + charges)

Demander un prix juste pour le loyer favorise la confiance entre le bailleur et le preneur, même si
le propriétaire reste le seul à décider du montant.

Le bailleur propose un montant correspondant aux charges locatives et en détaille les différents postes. Il peut également réclamer les charges sur base de frais réels ou d’un forfait.

Attention, de nouvelles réglementations concernant les baux à loyers sont d’application depuis l’automne 2022. En effet, les propriétaires de biens dont le score PEB n’atteint pas un certain niveau ne pourront plus indexer complètement le montant du bail de leur logement.

5.    Quelle garantie locative puis-je demander ?

Le bailleur peut demander le dépôt d’une garantie au locataire. Les deux formules les plus courantes sont :

• le compte individualisé : le locataire dépose un montant équivalant à 2 mois de loyer sur un compte bloqué
• la garantie bancaire : une institution bancaire se porte garante du montant total de la garantie qui ne peut dépasser 3 mois de loyer

6.    Quand et comment enregistrer le bail ?

Après signature par les deux parties, c’est au bailleur d’entreprendre les démarches d’enregistrement du bail. L’enregistrement du bail est gratuit pour autant qu’il soit effectué dans un délai de deux mois après la signature.

Pour ce faire, vous pouvez envoyer une copie de votre contrat de bail au centre de scanning du SPF Finances ou l’enregistrer directement en ligne via Myrent.

7.    Dois-je faire assurer mon bien ?

Il faut savoir qu’en Belgique, le propriétaire n’est pas tenu d’assurer son bien. Cependant, il est vivement conseillé de souscrire une assurance incendie, afin de se prémunir de mauvaises surprises.

Par contre, la Responsabilité Civile locative est obligatoire pour le preneur. Cette assurance couvre les dégâts qu’il aura occasionnés à votre bien.

8.    Quid de l’entretien ?

Maintenir le bien dans un état impeccable est l’affaire du propriétaire, mais également du locataire. Sur ce plan, une bonne relation entre propriétaire et locataire est importante. Vous pouvez également consulter notre guide d’une bonne relation entre propriétaire et locataire afin d’obtenir des informations complémentaires.

Concrètement, le locataire est tenu d’effectuer les travaux d’entretien afin de maintenir le bien dans un état correct. De son côté, le propriétaire doit faire faire toutes les réparations qui lui incombent. Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter cette liste issue du site de Bruxelles Logement.

9. Puis-je garder un double des clés ?

Garder un double des clés de son bien n’est pas interdit par la loi. Mais le propriétaire ne fait pas ce qu’il veut pour autant. En effet, vous êtes tenu de prévenir le locataire qu’un double des clés est en votre possession.

Si vous ne prévenez pas votre locataire et que vous entrez chez lui, vous commettez une violation de domicile. Pour rappel, la violation de domicile constitue un délit puni par la loi (article 226-4 du Code pénal).

Au travers de ces 9 réponses, vous aurez constaté que la mise en location de votre bien demande beaucoup de préparation, de suivi et de gestion au quotidien. Nos équipes se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans les différentes démarches administratives : n’hésitez pas à nous contacter.

 

Du type de bien en passant par le PEB jusqu’à l’état général du bien. Découvrez tous les critères qui influent sur l’estimation de votre bien immobilier.

Quels critères impactent la valeur d’un bien immobilier ?

Actuellement, il existe beaucoup de critères qui peuvent influencer la valeur d’un bien immobilier. Certains sont évidents, d’autres le sont moins. Nous vous donnons quelques clés afin d’appréhender les différents éléments qui influent sur l’estimation du prix de votre bien.

Les caractéristiques de votre bien

Le type d’habitation

Le premier critère peut sembler anodin, mais il ne l’est pas. Le type de votre habitation influe sur le prix. Que vous souhaitiez vendre un appartement, une maison mitoyenne (2 ou 3 façades) ou une villa, l’estimation de votre bien ne sera pas la même.

Le prix au m2

Dans certaines émissions télévisées, on en revient toujours au même critère : le prix au m2. Il faut être conscient que la répartition des m2 est tout aussi importante. Il faut pouvoir exploiter tous les m2 du bien. Des espaces “perdus” dans l’habitation peuvent faire baisser le prix de l’estimation. A ce propos, il convient de distinguer les surfaces habitables brute et nette :

• la surface habitable brute comprend le total en m2 des pièces d’habitation, en ce compris les cloisons, les murs de séparation, les murs de façade et la moitié des murs mitoyens ;
• la surface habitable nette ne couvre que les m2 que l’on peut réellement habiter, ce qui exclut par exemple l’épaisseur des murs et les cages d’escalier.

La qualité du bien

Et enfin, la qualité de votre bien. Qu’est-ce que l’on entend par qualité ? Il s’agit d’un ensemble de critères qui comprennent l’exposition, l’isolation, la qualité des matériaux utilisés, l’année de construction ou encore la présence ou non d’un jardin.

Une fois que tous les éléments permettant d’évaluer votre bien ont été pris en compte, il est temps de s’attarder sur la localisation du bien en question.

Le quartier et l’environnement du bien

Dans chaque ville ou village, il y a des quartiers qui valent plus cher que d’autres. L’environnement du bien a donc une réelle influence sur le prix de mise en vente.

Des biens avec des facilités comme des commerces aux alentours attireront davantage les acquéreurs potentiels. La proximité des écoles ou des transports en commun est un atout qui peut faire mouche auprès de futurs acquéreurs.

Le marché immobilier local

Lorsqu’on décide de mettre son bien en vente, un bon réflexe consiste à regarder comment se positionnent les autres biens dans votre secteur. Vous pourrez déjà vous faire une première idée d’estimation.

Un autre bon réflexe à avoir est de définir les atouts de votre bien par rapport aux autres biens mis en vente dans le secteur. Comparer c’est toujours gagner. Ainsi, vous aurez des arguments concurrentiels à offrir aux personnes intéressées par votre bien.

La performance énergétique

Dans le secteur de l’immobilier, le critère de la performance énergétique est devenu crucial. C’est l’un des critères, voire le seul, pris en compte par de potentiels acquéreurs ou locataires.

En effet, le certificat PEB est en quelque sorte la carte d’identité énergétique de votre bâtiment. Un bon score va permettre de vous différencier des autres, mais également apporter un certain gage de qualité à votre bien.

Du point de vue de l’acquéreur, l’indice de performance énergétique mentionné sur le certificat PEB peut s’avérer déterminant pour l’octroi ou non d’un crédit hypothécaire.

L’état général du bien

Il s’agit du dernier critère qui permet d’estimer la valeur de votre bien immobilier. Un bien correctement entretenu attira l’œil des candidats acquéreurs. A l’opposé, un bien laissé “dans son jus” mettra déjà une distance entre votre bien et les visiteurs.

Comment évaluez-vous, vous-même, la valeur de votre maison ?

Voici quelques conseils pour vous aider à estimer, seul, de la valeur de votre bien :

• ne vous focalisez pas sur le prix d’achat de la maison ;
• mettez de côté l’affectif et l’émotionnel dans le calcul du prix de vente ;
• informez-vous sur les prix du marché ;
• identifiez toutes les caractéristiques de la maison ;
• estimez les travaux de rénovation ;
• soyez honnêtes.

Qui peut vous aider à évaluer le prix de votre maison ?

Connaître les critères qui influent sur l’estimation de la valeur du bien immobilier est important. Savoir vers qui se tourner l’est tout autant. Vous pouvez faire appel à différents acteurs du secteur immobilier. Que ce soit une agence, un géomètre ou même un expert, tous seront en mesure de vous remettre une première estimation de votre bien.

Une agence

Une agence immobilière est l’option la plus répandue. Vous pouvez faire appel à n’importe quelle agence. Cependant, privilégiez une agence de votre secteur, de votre quartier. Elle vous remettra une estimation plus réaliste, en fonction de la situation géographique de votre bien. Si vous le souhaitez, vous avez la possibilité de contacter nos équipes directement pour un accompagnement.

Un géomètre

Le géomètre expert tient compte d’un certain nombre de points pour l’évaluation. Outre la situation du marché et l’emplacement de la maison, il examine également la surface, l’isolation, l’efficacité énergétique, les installations à proximité, le plan de zonage et le type de matériaux de l’habitation.

Un expert

L’expert immobilier détermine la valeur de votre bien avec un regard neutre. Il étudie les qualités et les défauts de votre bien immobilier pour en fixer la valeur vénale. Il réalise également une étude comparative du marché dans votre ville ou votre quartier, en se basant sur les biens récemment vendus ou actuellement en vente.

Les moyens à disposition pour évaluer le prix de son bien immobilier

Il existe des comparateurs sur internet qui pourront vous donner une fourchette de prix. Mais le plus souvent, ces estimations en ligne ne reflètent pas la réalité du terrain. Une mauvaise estimation de départ peut entraîner une vente plus difficile. Il est donc important d’obtenir un prix juste.

Si l’estimation propose un montant trop éloigné de la réalité, cela peut avoir deux conséquences. Premièrement, si l’estimation est trop haute, votre bien risque d’être « grillé » sur le marché et mettra dès lors plus longtemps à se vendre. Deuxièmement, si l’estimation est trop faible, vous allez perdre de l’argent. C’est pour cela qu’une agence va vous permettre d’optimiser le prix de vente de votre bien. Son expertise et ses outils sauront vous aiguiller au mieux.

Pour obtenir l’expertise immobilière de Contigo, vous pouvez toujours contacter nos équipes pour plus d’informations. Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.

 

Choisir un locataire doit se faire dans le respect de certaines règles. L’objectif est de déterminer la capacité locative du candidat sans discrimination. 

Qu’entend-on par locataire solvable ?

Lorsque vous souhaitez mettre votre bien en location, il est d’usage de vous renseigner sur votre futur locataire. En particulier, il est normal et légitime en tant que bailleur de s’intéresser à la solvabilité du futur occupant de votre bien. 

Pour vérifier cette solvabilité, vous pouvez vous baser sur deux éléments factuels : le ratio de solvabilité et la capacité locative des candidats à la location. 

Le ratio de solvabilité

Le ratio de solvabilité, également appelé taux d’effort, permet d’évaluer si le candidat locataire dispose encore de moyens suffisants pour vivre, une fois le loyer payé. Ce taux est obtenu par le montant du loyer et des charges divisé par les revenus mensuels nets. Les éventuelles primes et compléments exceptionnels non récurrents ne sont pas pris en compte dans le calcul. 

Concrètement, on accepte qu’un locataire alloue 30 à 35 % de ses revenus au paiement de son bien. Au-delà d’un taux d’effort de 35 %, le bailleur doit se montrer vigilant. 

La capacité locative

Le calcul de la capacité locative est une autre façon de vérifier la solvabilité d’un locataire. Ici aussi, il s’agit de vérifier si le locataire a la capacité de payer son loyer sans mettre l’ensemble de son budget en danger. 

Pour connaître la capacité locative mensuelle d’un locataire, il suffit de multiplier ses revenus mensuels nets par 0,33 (soit un taux de 33%). Plus la capacité locative est élevée, moins les risques pris par le bailleur sont importants.

Les informations à demander pour vérifier la solvabilité 

Le propriétaire peut demander différentes informations financières. Par exemple, des pièces justificatives telles que les dernières fiches de salaire ou une déclaration de revenus pour connaître les revenus mensuels du candidat.

Attention, toutefois, de ne pas aller trop loin dans l’analyse du dossier. En effet, certains documents ne peuvent être demandés pour éviter toute discrimination. Par exemple, si un propriétaire peut demander des extraits de compte en banque pour attester de revenus, il n’est pas autorisé à se renseigner sur l’origine des fonds. 

Pour un salarié, il est fréquent de demander les trois dernières fiches de salaire du candidat-locataire. Pour un indépendant, on peut s’appuyer sur l’avertissement-extrait de rôle. Ces documents sont le plus souvent gage d’un revenu régulier et d’une situation stable. 

Choisir son locataire sans discrimination

Dans la Région bruxelloise, le code du logement bruxellois est très explicite sur la volonté des autorités à éviter toute forme de discrimination. Le code reprend une liste des informations jugées nécessaires à la conclusion d’un bail locatif. 

• Le nom et le prénom du ou des candidats-preneurs
• Un moyen de communication avec le candidat-preneur
• Tout document permettant d’attester l’identité du preneur et sa capacité de contracter
• Le nombre de personnes qui composent le ménage
• Le montant des ressources financières dont dispose le preneur ou son estimation.

Seuls les informations et documents figurant dans cette liste peuvent être demandés. L’objectif est d’éviter au candidat-locataire d’être victime de discrimination à toutes les étapes de la location d’un bien. En cas de non-respect de la règle, le propriétaire s’expose à des sanctions financières qui peuvent osciller entre 1 000 et 50 000 euros.

Choisir un locataire en évitant les risques liés à la solvabilité ou à la discrimination exige du temps et de l’attention. Déléguer cette tâche à des professionnels vous offre la tranquillité d’esprit. Nous vous invitons à prendre contact avec nos équipes pour en discuter.

Dialogue, mise en demeure, conciliation avec juge de paix ou procédure judiciaire, le propriétaire dispose de différents recours pour récupérer des loyers impayés. Le caractère coercitif, mais aussi la longueur, la complexité et le coût varient en fonction du recours choisi.  

Avant toute procédure, bien communiquer

Tout se passait bien avec votre locataire, lorsque soudain il ne verse plus son loyer à temps. Vous venez de signer un bail et dès les premiers mois, votre nouveau locataire fait déjà défaut. Quelle que soit la situation, avant de lancer toute procédure, il est important de privilégier la communication. 

Beaucoup de problèmes peuvent se résoudre par le dialogue. En tant que propriétaire, vous avez d’ailleurs tout à fait le droit de vous entretenir avec votre locataire afin de vous informer sur les raisons du non-paiement. 

Le dialogue, en premier ressort, est aussi une manière de conserver de bonnes relations avec votre locataire. Si le non-paiement s’explique par un oubli, un problème administratif ou des difficultés financières passagères, le problème peut être résolu en bonne entente. 

Mise en demeure et conciliation en justice de paix

Si la discussion ne donne aucun résultat et qu’en dépit de vos différentes démarches, vos loyers restent dûs, envoyez à votre locataire une lettre de mise en demeure.

Cette lettre de sommation 

• doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, 
• formalise l’obligation, pour le locataire, de s’acquitter du (des) loyer(s) impayé(s) dans un laps de temps bien défini.

La mise en demeure reste lettre morte ? Il est temps, dès lors, de solliciter une demande de conciliation. Cette demande peut se faire verbalement ou par courrier postal au tribunal de paix de la commune où se situe le bien.  

La conciliation consiste en une discussion entre les différentes parties sous le contrôle du juge de paix. Procédure gratuite, la conciliation évite les procédures longues et coûteuses. De plus, en cas d’accord, celui-ci est formalisé et a force de jugement. 

La procédure judiciaire pour non-paiement de loyers

Si le dialogue, la mise en demeure et la conciliation ne suffisent pas, la procédure judiciaire reste le dernier recours du propriétaire. Différentes options existent : 

1. La comparution volontaire des deux parties devant le juge de paix.
   Il s’agit de l’option la plus simple et la moins coûteuse. 
2. L’appel à un huissier de justice.
   Ce dernier notifie au locataire la demande initiale du propriétaire et lui transmet une convocation officielle du tribunal de justice de paix.
3. L’intervention du tribunal de paix suite à une demande écrite du propriétaire.
   Un dossier complet doit être transmis au tribunal qui statue sur l’affaire soumise.  

Pendant l’audience, chaque partie présente ses arguments. A la fin des débats, le juge donnera son verdict qui peut aller de l’obligation à payer les loyers et les arriérés à l’expulsion du locataire récalcitrant. 

Dans le cadre d’une procédure judiciaire, il est toujours recommandé d’être accompagné par un avocat. Les démarches liées à cette procédure peuvent s’avérer complexes.

Profiter de l’expertise d’une agence spécialisée en gestion locative

Chez Contigo, nous souhaitons offrir un accompagnement à tous nos propriétaires. Dès le début du contrat de bail, nous veillons au bon suivi des loyers. 

Comme nul n’est à l’abri d’un conflit, vous pouvez également vous appuyer sur notre expertise en cas de conflit avec votre locataire.  

Pour éviter toute surprise, confiez le suivi de vos loyers à notre agence.

De l’état des lieux d’entrée à l’état des lieux de sortie, découvrez les informations importantes liées à ces deux documents.

L’état des lieux : une obligation légale

L’article 1730 du Code civil impose d’annexer un état des lieux à chaque bail. Ce document fait donc partie intégrante du contrat de bail, à l’exception, toutefois, des baux à ferme. 

Depuis janvier 2019 et la régionalisation de la législation en matière de bail, certaines différences existent entre les trois régions. Par exemple, en Région flamande et en Région wallonne, l’enregistrement de l’état des lieux est obligatoire. 

À Bruxelles, par contre, même s’il est obligatoire d’établir un document qui décrit l’état du bien, aucune disposition ne prévoit l’obligation de l’enregistrer.

Un état des lieux d’entrée avec ou sans experts

Pour être valable juridiquement, l’état des lieux doit être réalisé de manière contradictoire. En d’autres termes, l’état des lieux d’entrée doit être établi en présence des deux parties. 

Si l’une des deux parties ne peut se libérer, elle peut être représentée par un tiers comme un expert-géomètre ou un agent immobilier. Le recours à des experts implique évidemment certains coûts. 

Ceux-ci sont répartis de manière équitable entre le propriétaire et le locataire, sauf si l’une des parties est amenée à faire appel à son propre expert. Dans ce cas, la partie concernée prend en charge l’intégralité des frais de son propre expert. 

Dans la pratique, toutefois, les parties conviennent en général de faire appel à un seul et même expert. Elles partagent en conséquence les coûts de la mission que l’expert accomplira dans le respect de la neutralité que lui impose sa déontologie.  

Bail et état des lieux : un enregistrement gratuit et conseillé

Comme expliqué précédemment, à Bruxelles, il n’existe pas d’obligation d’enregistrer l’état des lieux, mais il est vivement conseillé de le faire. 

L’enregistrement d’un état des lieux d’un immeuble affecté exclusivement à l’habitation est totalement gratuit. Au même titre que les autres documents énumérés et annexés au bail (par exemple, un certificat de performance énergétique). 

Lorsque le bail porte sur une location autre que la location d’un bien à titre de résidence principale, l’enregistrement de l’état des lieux est payant. 

L’état des lieux de sortie pour clore le bail locatif

À la fin de la location, l’état des lieux de sortie relève des bonnes pratiques à réaliser en fin de contrat. Le propriétaire et le locataire pourront ainsi répertorier les éventuels dommages locatifs. 

Il convient à ce stade de faire une claire distinction entre usure locative normale et dommage locatif. En effet, l’usure qui résulte d’un usage “en bon père de famille” ne sera pas imputée comme dommage locatif. Il est normal qu’après plusieurs années d’occupation, il faille donner un coup de peinture ou que le parquet soit légèrement griffé. 

En plus de l’usage en bon père de famille, le concept d’usure normale prend également en compte le concept d’usure normale. Cette notion accepte que le temps dégrade de manière naturelle certains éléments. 

Les derniers frais avant la clôture définitive

Pour que l’état des lieux de sortie soit valable, il doit être signé par les deux parties. Dans un premier temps, le locataire peut demander de justifier les montants retenus (ticket de caisse, devis de réparation…) avant de contresigner l’état des lieux de sortie. 

De même, tous les montants retenus à titre de provision pour charge devront faire l’objet d’un décompte final. 

En cas de non-accord, il existe toujours la possibilité de saisir le juge de paix. Dans ce cas-là, il faudra fournir toutes les preuves pour qu’il puisse trancher.

L’état des lieux est une protection pour propriétaire et locataire. Ces documents font partie intégrante des bonnes pratiques pour assurer de bonnes relations entre les deux parties. Découvrez-en d’autres dans le guide d’une bonne relation entre propriétaire et locataire.